アパート経営が儲かる5つの理由

日本でも話題となった、フランスの経済学者トマ・ピケティ氏による『21世紀の資本論』。この著書の中でピケティ氏は「資産を持つ者と、資産を持たない者との所得格差は広がり続ける」ことを、実証データを基に指摘しました。
このような法則性を何となく感じていた方や、「やっぱりそうか」と納得した方もいたのではないでしょうか。雇用不安や老後の生活不安が叫ばれる日本では、資産を持たない方も、何とかして資産を作り、そこから労働以外の所得を得ることが必要になってきたようです。
そのための資産形成の手段として、注目されているのが「アパート経営」です。
今回は、サラリーマン大家さんとして着実な資産形成を実践しているAさんに、数ある投資の中からアパート経営を選んだ理由や、実際にどの程度儲かっているのかをお聞きしました。

1. 株やFXに比べて安全で金融商品よりも堅実

Aさんが投資を始めたのは、10年ほど前に親から遺産を相続したことがきっかけでした。ご自身の貯蓄と合わせて1000万円強の資金を元手に、投資先の検討を始めました。
Aさんがまず検討したのは、株やFXなどの金融商品でした。
これらは小額から始められるので手軽な反面、一夜にして暴落するリスクを常に抱えています。しっかりと運用するためには、それなりの知識、経験が必要で、サラリーマンの副業としては負担とリスクが大きすぎると感じました。国債などの債券も検討しましたが、これらは安全性が高い一方で、収益性はほとんど期待できないと思いました。
次に検討したのがアパート経営です。金融商品と違い、不動産は急に暴落するリスクがほとんどなく、一度入居者と契約できれば、数年にわたって一定の家賃が入るので、長期的に安定収入が得られます。
さらに調べてみると、地方都市の新築のアパートならば、頭金として1000万円が用意できれば、手が届く物件がかなりあることも分かりました。
投資を検討し始めた頃、Aさんは40代になったばかりでしたので、十数年のアパートローンを組んでも、現役のうちにローンが完済します。万が一、家計から持ち出すような事態になっても、現役時代なら給与でカバーできると考えました。
また、経済的に最も苦しいとされる年金受給前の10年間は、アパートから収入が得られると考えて、最終的にアパート経営を選んだそうです。
現在は、ローン返済や経費を差し引いたキャッシュフローが年間150万円を突破しています。ローン完済後は300万円以上に跳ね上がります。実に10年間で3000万円を稼ぎ出してくれる計算です。もし仮に売却すると、土地代も含めて2500万円程度になるそうです。

2. 素人が参入できて、副業でもOK

金融商品で利益を上げるには、それなりの知識や経験、情報力などが必要です。経験値の高い市場参加者に対して、素人ではなかなか太刀打ちができません。また、株や為替は日々変動するため、気が休まることがありません。
他方、アパート経営では、オーナーの経験値の差はあまり出ません。また、アパート経営の場合は、物件や賃貸管理を不動産会社に委託することで、一切の管理業務から解放されます。サラリーマンのAさんも「本業が圧迫される心配はほとんどなかった」と言います。

3. マンション投資よりも有利!? 空室率が一気に跳ね上がるマンション

不動産投資には、アパート経営の他にマンション経営という選択肢もあります。Aさんも当初はマンション投資を検討したそうですが、最終的にアパート経営を選びました。安全で収益性も高いと考えたからです。
ワンルームタイプの賃貸用マンションは、比較的投資額が少なくて済むので、サラリーマンやOLの方がオーナーというケースも珍しくありません。しかし、たいていの場合1部屋のみでの運用になるため、空室時には家賃収入がゼロになるというリスクを抱えています。
これに対して、アパート経営は複数の部屋を貸し出すので、1室で退去者が出ても、アパート全体でみれば、家賃収入がゼロになることはありません。Aさんは、このリスクの分散を重視してアパート経営を選びました。実際Aさんは8室を賃貸していて、過去に3室が空室になった時期はあったものの、家計から持ち出しになることは一度もなかったそうです。

4. 投資効率はアパートの方が上

また、マンションは鉄筋コンクリート造など堅牢な構造になっており、耐久性は高いものの、大きな建築コストが掛かります。当然、購入価格も上がるため、同じ予算なら建築コストの安いアパートの方が部屋数も多く、より広い物件、より立地の良い物件が買えることになります。つまり、同じ資金でより大きな家賃収益を確保できるのが、アパートの強みです。
Aさんも、1000万円程度の頭金で購入可能な新築マンションと新築アパートの収益を比較したところ、マンションでは年間100万円にも届かなかったそうです。しかも、ローンは35年で組んでいます。
新築アパートは木造の場合、耐用年数の問題からマンションのような長期ローンは組めません。しかし、裏を返せば、マンションよりも早くローンを完済できるということでもあり、完済後の収益性はマンションよりも随分と高くなります。

5. 社会情勢の変化に強い = インフレにもデフレにも強い

社会情勢の変化に強い=インフレにもデフレにも強い
努力してせっかく築き上げた資産も、年々目減りしていったり、一夜にして価値を失ったりしては意味がありません。子や孫の代まで頼れる資産として残していけることが、アパート経営の魅力の一つだとAさんは続けます。
アパートなどの不動産はインフレに強いと言われています。物価が上昇し給料が上がるインフレ局面では、物価に連動して家賃の引き上げが可能です。また、インフレの時は不動産価格が上がるため、所有するアパートの資産価値も高まることになります。バブル時代のように、買った時以上の値段で売却できるかもしれません。
一方、物価が下がり給料も下がるデフレ局面においても、家賃は一般消費財などのように一気に下がることはありません。入居時に決めた家賃が継続するからです。それだけアパート経営は物価下落の影響を受けにくく、デフレにも強いのです。
デフレによる不動産価格の下落は、不動産投資がしやすい環境になったことを意味しています。「うまく投資すればデフレを資産拡大のチャンスにできる」とAさんは語ります。このように経済状況の変化にも柔軟に対応できる点も、アパート経営の強みと言えるでしょう。

まとめ

投資方法には、それぞれ一長一短があります。一概にどれが良いとは言えません。しかし、それでもアパート経営が魅力的なのは、比較的リスクが低く、長期にわたって安定的な収入が期待できる上に、将来、自分たちの生活を守ってくれる資産が作れるからです。
アパート経営といえば、多額の投資が必要と思われがちですが、Aさんのように相続財産をうまく利用して頭金を作りアパートローンを組めば、新築アパートを購入して賃貸経営を行うことも可能です。ぜひ一度、あなたも資産家への道を検討してみてはいかがでしょうか。