アパート経営でできる節税

土地を持っており更地で駐車場として貸しているが、果たして今後もこのままでよいのか。アパートを建てることも考えたいが何がメリットとして挙げられるのか。アパート経営を行ってみたいが、手元に資金があまりなく躊躇している。またアパート経営における節税はどれぐらいできるのかなど、さまざまな関心とともに疑問や不安もあることでしょう。
そうしたことに応えるべく、アパート経営のメリットや節税方法について解説します。これを読めば、アパート経営を行うことのメリットの大きさを理解することができるでしょう。

アパート経営のメリットは5つ

アパート経営のメリットは5つ

(1)家賃収入が入ってくる

アパート経営を行うことで、当然ながら家賃収入がうまれます。会社員ならば給料、自営業ならば事業収入といった本業の収入以外にも収入を得ることができるようになります。また、老後資金という観点からは私的年金として家賃収入を得ることも可能です。
特に自営業の場合、病気やケガなどで働けなくなると事業収入が途絶える可能性がありますが、家賃収入があればある程度の生活資金の確保などが可能となります。そのため、自身の生活を守る観点でもメリットがあるといえるでしょう。

(2)土地の有効活用ができる

すでに土地を所有しているなら、アパートを建てることにより収入を増やせます。また、アパート経営は大家の経営手腕により収益アップが見込め、仮に空室が発生した場合はリフォームを行い、新築時にも例えばペットと住めるアパートなどの特色を打ち出すことで満室経営は可能となります。駐車場経営よりはコストはかかるといえますが、その分リターンも大きくなります。

(3)少ない資金からでも始めることが可能である

土地を所有していれば、その土地を担保に資金を借りることでアパート建設のための費用の大部分をまかなうことができるでしょう。金利も低く借りることができるかもしれません。もちろん、土地を所有していなくても物件購入のための頭金として用意できる資金があり、金融機関の条件を満たせばローンを活用してアパート経営が可能です。家賃収入をローン返済に充てることで完済後はアパートが自分のものになります。

(4)インフレ対策になりえる

物価が上昇すると不動産価格も上昇する傾向にあります。今後仮にインフレが継続するようなことがあれば、資産価値保全という観点からもアパート経営は効果的です。

(5)節税につながる

アパート経営の最大の魅力は、家賃収入を得ながら節税にもつながる点です。これには大きく2通りあります。一つは税制の優遇措置がある点、もう一つは必要経費を計上できる点。この2点について次に詳しく解説していきます。

必要経費を差し引くことで節税対策に

必要経費を差し引くことで節税対策に
すでに土地を所有しているならその固定資産税は重くのしかかる負担でしょう。固定資産税は毎年1月1日時点で所有している土地や建物、車にかかる税金です。アパート経営では、この固定資産税にメリットがあります。実はアパートを建てることで、200㎡までの部分の土地の固定資産税が通常の1/6に、200㎡超の部分は固定資産税が1/3に軽減できるのです。同様に、都市計画税に関しても優遇措置があるため、税金の軽減としてのメリットは大きいでしょう。
必要経費も忘れてはなりません。アパート経営により得られる所得は不動産所得に該当します。この不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引くことで求められます。必要経費には実際の経費としてかかった部分、例えば固定資産税や火災保険料、管理費などを差し引くことができます。それだけではなく、実際には出費が伴っていないものでも税務上の経費として差し引くことができる、減価償却費や青色申告特別控除といったものがあります。減価償却費は、時間の経過とともに建物の消耗分を金額換算したものです。
これを必要経費として算入できるのです。また、貸借対照表や損益計算書といった帳簿を作成し、確定申告時にこれらを提出することで青色申告特別控除の対象となります。青色申告特別控除は最高65万円となるため、この金額を経費として計上できることは大きな節税メリットとなり得ます。
こうした経費を差し引くことで、特に初年度などは赤字になるケースもあるかもしれません。しかしこの赤字は他の所得と差し引きすることが可能です。これを損益通算といいます。赤字とはいえ出費の出ていない費用がもとで赤字になるのであれば実負担は増えません。しかもこの赤字を他の所得と差し引きできれば、税金の還付にもつながる可能性があります。サラリーマンであれば、先に給料から支払った税金が戻ってくる可能性があるのです。
この他、相続対策においてもアパート建設は有効です。土地の評価額を引き下げることが可能となり、建物の評価額も引き下げることが可能になるからです。資産運用と相続対策を同時にできる点もアパート経営ならではのメリットといえるでしょう。

空室になるケースも想定しておくべき

空室になるケースも想定しておくべき
税制優遇をうまく利用しながら家賃収入でコツコツ資産を増やす、それがアパート経営の魅力でしょう。
ただし、アパート経営には、修繕などの費用がかかるおそれがあること、空室リスクがあることも考慮して、空室になった場合の対処法(リフォームなど)も事前に考えておく必要があります。空室が多少できてもローン返済に支障が出ないような返済計画を行っておくべきでしょう。