アパート経営における5つのリスクとその解決法

アパートの大家になれば、自分の手元に入居者たちが支払った賃料が毎月入ってくるようになります。つまり、勤務先からもらう給与などとは別に、新たな定期的収入を確保できるわけです。
こうした点に大きな魅力を感じ、アパート経営を始めるサラリーマンも増えています。アパートの大家と言えば、先祖代々の土地持ちしかできないようなイメージがありますが、実際にはローンなどを上手く活用して物件を取得し、新たに大家となるパターンが珍しくなくなっています。
また、アパート経営は相続対策においても、非常に有効な手立てとなります。相続税を計算する際、不動産は現金や預貯金などの資産よりも評価額が少なくなるうえ、アパートなどを建てて他人に貸しているとさらに減額されるので、大きな節税効果が得られるからです。
このようにメリットが光るアパート経営ですが、同時にいくつかのリスクを抱えていることも事実です。アパート経営における5つのリスクと解決法をご紹介します。

アパート経営 5つのリスク

アパート経営 5つのリスク

1.空室発生、賃料滞納

アパート経営において、最も注意しなくてはならないのが空室の発生です。
冒頭で述べたコンスタントな賃料収入は、あくまで入居者が確保されている場合に限られます。空室が発生するとその分、見込んでいた金額よりも収入がダウンしてしまい、新たな入居者が速やかに見つからなければ、ローンの返済などにも支障が出かもしれません。
また、空室が発生していなくても、賃料を滞納する入居者がでてくれば、資金計画に狂いが生じかねません。

2.建物の老朽化

アパート経営において不可避なことと言えば、建物の老朽化もその1つとして挙げられます。建物自体はもとより、空調や配管などの設備の経年劣化は必ず進んでいくものです。
老朽化したまま放置していると、空室が発生したまま新たな入居者が見つからなくなって、賃料を下げざるをえないなどといった悪循環に陥りがちです。

3.資産価値の低下

建物の老朽化にも関係しますが、経年とともに資産価値は低下していくことも覚悟しておかなければなりません。景気などの影響で不動相場が下落し、それに伴って資産価値が低くなるという想定外の事態もありえます。

4.火災や地震

確実に発生するわけではありませんが、火災や地震などで建物にダメージを被るリスクも想定しておいたほうがいいでしょう。

5.金利の上昇

ローンを組んで取得した場合は、先々で金利が上昇すると返済が重くなる恐れも出てきます。

リスク解決策

リスク解決策
このようにリスクばかり並べ立てると、しりごみしてしまうかもしれませんが、いずれも解決策がないわけではありません。

1.空室、賃料滞納回避のために

契約期間の満了や転勤・卒業シーズンなどのタイミングで空室は必ず発生するものですが、その期間が長期化するようなら物件の立地や周辺環境、建物の手入れの状況などに応じた妥当な賃料設定になっていない可能性があるでしょう。
そういったことに関するアドバイスから具体的な入居者募集活動まで含めて、安心して任せておける管理会社と手を組むことがこのリスク回避につながります。滞納しそうな入居者を事前に排除する意味でも、有能な管理会社をパートナーとすることが重要になってくるのです。

2.老朽化を見据えた計画

老朽化については建物や設備の個々の耐用年数などを踏まえて、折々で発生すると考えられる修繕費をあらかじめ想定した資金計画を立てておけば、想定外の出費に頭を悩ませることもありません。

3.資産価値低下回避の物件選び

そして資産価値の低下はすべてのアパートにおいて平等に進行していくものではありません。立地や周辺環境などが良好で入居者が見つかりやすい優良物件、そして手入れが行き届いた物件なら、おのずと不動産市場でも高い評価を受けることになります。

4.災害に備えた準備を

災害については損害保険への加入でカバーでき、中古のアパートを取得する場合には構造や築年数などをチェックし、防火性や耐震性をしっかりと確認しておけば危うい物件に手を出してしまうことはないでしょう。

5.金利上昇時の対策

残る金利の上昇については専門家でも先行きを正確に見通せませんが、いざそのような事態になった場合も冷静に対処すべきです。ローンの借り換えや繰り上げ返済など、対策はあれこれ考えられますから、金融機関やファイナンシャルプランナーなどに相談してみるとよいでしょう。