アパート経営のための銀行融資を徹底解説

生まれながらの大家でない限り、当然ながら物件を手に入れなければアパート経営はスタートできません。アパート1棟を購入するためには、やはり相応の資金が必要となってきます。
物件の取得費用に加えて、先々のことを踏まえた修繕資金のプールも求められてくるでしょう。もっとも、その分は月々の賃料収入をこつこつと積み立てていけばまかないうるとも考えられます。
また、管理会社に委託している場合には所定の報酬を支払うことになりますし、固定資産税や損害保険の保険料などといった諸経費も発生します。ただ、これらについても月々の賃料収入をもとにやりくりできるでしょう。
結局、それなりの資産家でなければ、最も大きな課題となるのが物件を取得する費用の捻出です。すべてを自己資金で工面できない場合は、金融機関から融資を受けるという選択肢に辿り着きます。

住宅ローンとアパートローン

住宅ローンとアパートローン
一部を自宅として使用し、他の部屋をアパートとして貸し出すような賃貸併用パターンなら、マイホームを購入する場合と同じように住宅ローンを利用できる可能性もあります。しかし、完全に事業(アパート経営)目的の場合はアパートローンを利用することになります。
一般的にアパートローンは住宅ローンと比べて審査が厳しく、適用金利もやや高めの設定です。また、物件や個人の資産背景にもよりますが、借入期間は建物の耐用年数が限度となる場合もありますし、住宅ローンのような団体信用生命保険への加入もセットされていません(ローンの契約者に万一のことがあった場合、同保険に加入していれば保険金が残債の返済に充当される)。
さらに、各金融機関にごとにアパートローンに対する対応は少なからず異なっています。大手銀行と比べれば、概して地方銀行は審査が厳しくなく、ノンバンクはさらに緩いとされています。
また、自分自身で新規にアパートを建設する場合は、設計・施工を手掛ける住宅メーカーが提携先の金融機関のローンを紹介してくれることがあります。この場合は、比較的融資が受けられやすいと言えるでしょう。

資金計画や事業計画を綿密に

資金計画や事業計画を綿密に
審査が甘ければ甘いほど、それだけ適用金利も高くなる傾向がうかがえますので、まさに一長一短なのです。特に注意したいのは、「頭金ゼロで全額をローンで調達する」というプランを考える際です。
綿密に資金計画を練らなければ、月々の返済が重くのしかかり、せっかくの賃料収入が帳消しになるどころか、実質赤字となってしまうケースも出てくるのです。そもそも、資金計画や事業計画が甘いと、なかなか融資に応じてくれない金融機関も少なくありません。
金融機関はローンの申込みを受け付けると、そのアパートの収益性や担保価値、申込者の返済能力、社会的信用度などを審査します。その結果を踏まえて、融資の可否が判断されるわけです。
金融機関としては、その融資を行うことで自らに利益が着実にもたらされることが最重要課題です。そして、月々の賃料で確実に返済が可能で、融資対象物件に法的な問題がからんでいないかどうかもシビアにチェックします。
所有権や借地権などの権利関係が複雑であったり、何らかの法規制にかかってしまったりすると、アパート経営という事業が頓挫する恐れもあるからです。無論、収支の見積りや先を見据えた資金計画も吟味されることになります。
収支の見積りの中でも特におろそかにできないのは、敷金・礼金も含めた賃料の設定や空室発生率の想定です。これらが甘い内容だと、金融機関はけっして首を縦には振ってくれないでしょう。
そういった点が不十分では、たとえ昔からそれなりの預金を預けて付き合いが深かったとしても、審査を通してくれるようなことはありえません。最も肝心なのは、綿密で現実的な収支の見積りと事業計画なのです。

融資が受けられる計画作り

融資が受けられる計画作り
審査が厳しいとされる金融機関からの融資引き出しに成功すれば、それはそのアパート経営が有望であることの証左となるでしょう。軌道に乗れば着実にキャッシュフローを育んでくれるだけに、どこからでも融資が受けられるような完全無欠の計画をめざすべきなのです。
なお、申込者の返済能力や社会的信用度については信用調査機関への照会(他の債務の有無や返済状況の確認など)とともに、職業や勤続年数、収入などが審査されます。大企業に勤めている人ほど有利ですが、概してサラリーマンなら自営業者よりも審査が通りやすいと言えるでしょう。
勤続年数も長いほど信頼性が高まるものの、最近は短くても融資に応じてくれるケースが増えています。収入については、当然のごとく多ければ多いほど多額の融資を引き出しやすくなります。