アパート経営をおすすめする3つの理由

不動産投資を考えるとき、リスクを避けたいという思いから、初期投資の少ないワンルームマンション投資を考える人がいます。ところがすでに不動産投資を行っている人たちはアパート経営に注目しています。資産価値はもちろん、収益性や融資面から考えてもアパート経営の方が魅力的であり、投資価値があると考えているからです。
「そうは言っても、アパートを一棟購入するなんて無理」と思っている人も多くいますが、実際にはワンルームマンション経営と変わらない投資金額でスタートすることも可能です。ここでは、不動産投資を考える人が、アパート経営を選ぶべき理由を「資産価値」「収益性と経営リスク」「融資」の3つの観点から説明します。

1.建物が老朽化しても土地があるため資産価値が高い

一棟建てのアパートは土地付きで購入するのが一般的です。建物は歳月が経つにつれて老朽化しますが、土地はなくなることがありません。そのため土地という資産がずっと残ることになります
土地が残るのであれば、老朽化したアパートを取り壊して新しく立て替え、長年に渡って好条件でアパート経営を行うことも可能になります。またその際に、賃貸併用住宅に建て替え、自分や家族がそこに住むという選択もあります。もちろん環境の変化にあわせて別の用途に使うことも可能で、活用範囲が広いのが特徴です。

2.収益性が高くリスク回避もできる

最近急増している都心のワンルームマンション経営の利回りが4~5%と言われる中、一棟アパート経営の場合、新築で7~8%、中古で9~10%の利回りが目安だと言われています。この利回りの高さは何よりの魅力です。
ローンを組んでアパート経営をはじめた場合、高利回りを利用して繰り上げ返済をすることも可能で、早期に完済することは、次の投資の機会が早く訪れることを意味します。
また不動産経営では、「想定利回り」という言葉がよく使われます。これは入居率が100%だったときの利回りを指しますが、実際には空室がでるためこの想定通りに行きません。マンションを一室しか持っていない場合、そこが空室になってしまえば家賃収入はゼロ。管理費や共益費を支払うことを考えれば、マイナスになってしまいます。
その点、アパートの一棟経営であれば部屋は複数あります。仮に8部屋ある場合、1部屋が空室になっても12.5%の減収に抑えることができるため、経営リスクを低く抑えることができます。さらに管理費や共益費を強制的に徴収されることもありませんので、空室がある状態で支出だけがかさむことはありません。

3.融資が受けやすく、専用商品も存在する

不動産投資をする際には多くの場合、金融機関から融資を受けます。不動産投資のための融資は住宅ローンとは違い、経営の安定性や収益性に焦点があてられるため、リスクを低く抑えることができるアパート経営は融資を受けやすくなっています。金融機関の中には、アパート経営に特化した「アパートローン」を用意しているところも多くあるほど。
これはアパート経営を希望する人が多いことに加え、金融機関も融資先として魅力を感じていることを示しています。金融機関は回収見込みの低いところに融資はしませんから、それだけ確実性の高い投資だということの裏付けでもあります。

アパート経営のメリットを享受するために気をつけておきたいポイント

アパート経営のメリットを享受するために気をつけておきたいポイント
もちろん誰でも、またどんな場所でも、アパートを一棟購入すれば資産形成に成功するという訳ではありません。そのメリットを享受するには、それだけの条件を整える必要があります。
例えば、アパート経営はオーナーがさまざまな管理を行うため手間がかかります。敷地内の植え込みの管理や新しい入居者へのゴミ捨て方法の周知など、実に多岐に渡るのです。この管理をしない場合、信頼性の高い管理会社が物件近くにあることも重要となります。
また、各部屋はもちろん、アパート全体の改修や補修の判断をオーナー自身が行わなければならないため、資金計画もしっかりと立てておくようにします。木造アパートは老朽化が早く、古ぼけた外見では入居希望者が出てきませんので、定期的な改修は欠かせません。数年先、数十年先を見る経営眼が必要となります。
空室時のリスクが低いとはいえ、できるかぎり満室で安定した経営も目指さなければなりません。そのためには立地や周辺環境を重視して物件を探します。都市部であれば、最寄り駅からの距離や日常的な買い物をする場所、学校との距離なども重要でしょう。
また、車移動が基本の地域では、敷地内に駐車場を確保できないために空室が埋まらないこともあります。こういったことは後からどうにかなるものではありませんので、最初からアパート経営に適した物件を見極める力が必要です。
不動産投資はイニシャルコストが高い分、やり直しが効かないリスクがあります。アパート経営をする際には、十分な情報収集と適切な判断で最良の結果を導くようにしてください。