誤解しがちな「連帯保証人」を徹底解説

「友人に頼まれて連帯保証人になったら、仕事がうまくいかなくなった友人が失踪してしまい、借金を肩代わりさせられて、全財産を失ってしまった」というような話を聞いた事ありませんか?
「どんなに親しくても、連帯保証人になってはいけないよ」というのが親の遺言という人もいるのではないでしょうか。そんな話を聞いたりして、実際に連帯保証人になった経験がないのに、なるのは怖いと思っている人も少なくないでしょう。
しかし、連帯保証人の問題は不動産投資において無関係ではありません。しかも、アパートのオーナー様にとっては、ご自分がローンを組む場合と、賃借人と賃貸借契約を結ぶ場合の2つの面で「連帯保証人」の理解をしておくことが必要です。
今回はこの2つの側面から「連帯保証人」について解説してみます。

連帯保証人とは

まず、連帯保証人について説明しましょう。連帯保証人とは、債務者が借金を返済できなくなった場合に、保証人と同様、代わりに返済する義務を負う人のことをいいます。
単なる保証人と連帯保証人がまったく異なるのは、連帯保証人には、法律用語で言う、1)「催告の抗弁権」、2)「検索の抗弁権」、3)「分別の利益」の3つがないからです。これが「連帯保証人になるのは危険だ」と言われる理由です。
1)催告の抗弁権とは、保証人が債務者に催促するよう債権者に要求できる権利を言います。
2)検索の抗弁権とは、債務者に弁済する資力がある場合、保証人は債務者が弁済するまで保証債務を拒否できる権利を言います。
3)分別の利益とは、保証人が複数名いる場合、頭数で按分した金額のみ保証債務を負担することを言います。
連帯保証人には、これら3つが認められません。だから、事実上は借りた本人である債務者と同じ立場と言えます。

アパート購入時における連帯保証人とは

アパート賃貸借契約時における連帯保証人について
不動産投資に関する連帯保証人で理解しておきたいことは、アパートローンを利用して投資用アパートを購入する際に、金融機関から求められるローンの返済にかかる連帯保証人です。

1. 配偶者に十分な説明と理解を

アパートローンでは、連帯保証人として債務者の配偶者が求められます。主たる債務者に万が一の事があった場合は、連帯保証人である配偶者が借入金を返さねばなりません。
ですので、配偶者の理解を得るのに時間がかかるかもしれません。仮に配偶者が理解してくれても、配偶者の両親が反対するケースもあります。いずれにせよ、十分な説明が必要です。
また、連帯保証人になってもらうわけですから、これを機に、奥様にアパート物件を見てもらうという選択肢もあるでしょう。これからは女性の単身世帯による賃貸も増えてきます。女性ならではの意見を物件選定に役立てられるかもしれません。

2.銀行が連帯保証に求める本当の狙い

アパートローンの連帯保証人で特徴的なことは、専業主婦であっても、債務者の配偶者が連帯保証人となるように求められる点です。
連帯保証人は、法的には主たる債務者と同等であり、本来は相応の経済力が求められるはずです。それなのに収入のない専業主婦に連帯保証を求めるのは、配偶者が相続人として物件を引き継ぐからに他なりません。
金融機関は不動産投資への融資に関して、投資物件が生み出すキャッシュフローの中から返済を受けることを前提にしています。ここが、債務者が働いて得た収入から返済する、一般の住宅ローンとの違いです。
アパートローンは長期間のため、金融機関としては所有権が長期に安定している方がありがたいという側面があります。例えば、返済途中で物件を売却され、借り換えによって金融機関を変えられてしまうと、得られるはずだった金利収入がなくなってしまうため銀行は損をしてしまいます。
そのため、オーナーが亡くなった後にも配偶者が継続的に投資物件を所有していることが、銀行にとってメリットとなるのです。こう考えると、銀行が連帯保証人に求めるものは、借入金返済の肩代わりというよりも、相続による所有権の長期安定化というわけです。

アパート賃貸借契約時における連帯保証人について

アパート賃貸借契約時における連帯保証人について
もう一つの「連帯保証人」とは、オーナーがアパートの賃借人との間で結ぶ賃貸借契約における賃料の支払いにかかる連帯保証人のことです。

1.契約書なき連帯保証は無効?

既述のように、連帯保証人は主たる債務者とほぼ同等なため、一般的な連帯保証契約は債権者と保証人との間で書面による契約を結ぶ必要があります。
しかしながら、アパートの賃貸借契約では、通常、貸主(債権者)と借主(債務者)、連帯保証人の3者で1つの契約書を締結するにとどまり、別途、貸主と連帯保証人が保証契約をすることはありません。そのため、「連帯保証はそもそも無効なのではないか」という勘違いをされることもあります。
不動産の賃貸借契約の場合、一般には連帯保証人も連帯保証の定めのある「賃貸借契約書」に署名、捺印します。
実はこの契約書の中身がポイントで、賃貸借契約書の中に、連帯保証の規定と連帯保証人の署名、捺印があれば、別途に貸主と連帯保証人が契約を結ばなくても「書面による契約」の要件は満たされ、連帯保証は有効となります。
もし賃貸借契約書の中に連帯保証の規定が欠如していれば、貸主と連帯保証人との間で、別途、連帯保証契約書を作成する必要があります。

2.連帯保証人の責任の範囲

連帯保証人は、賃料の支払いという主たる債務の他、利息、違約金、損賠賠償、その他従たる全ての債務を負います。例えば、賃貸借契約が解除された場合の損害賠償債務や不当利得返還債務なども、従前の債務と同一性を有するものとして保証の対象となるのです。
なお、連帯保証人が実行できないものが1つだけあります。それは明け渡しです。明け渡し債務は借主本人でしか実行できない債務であるため、連帯保証の保証対象外となります。

3.賃貸借の連帯保証人は人選が大事

連帯保証人は賃料債務およびその周辺の債務まで保証してくれるため、貸主にとっては安心材料です。さらに貸主は借主から敷金も預かっていて、賃料の不払いがあった時には充当できます。つまり貸主は、賃料不払いに関して、二重の保証を得ているようなものなのです。
アパートの賃貸借契約において連帯保証人に期待されるのは、実質的な保証債務の負担能力というよりも、借主への心理的効果である場合が多いです。例えば、借主の身内を連帯保証人とすることで「身内には、迷惑を掛けられない」といった不払いへの抑止力になります。
その意味で、連帯保証人は法的な効力に加え、「人選」が一番のポイントなのかもしれません。

まとめ

アパート経営において、連帯保証人という制度がどのように関わってくるのか、また、一口に連帯保証人と言っても、立場が違えば注意すべき点が変わってくるのか、ご理解いただけたと思います。
こうした法的な知識や背景を深く理解しておくことは、アパート経営において決して無駄にはなりません。ぜひこの機会に知っておいていただきたいと思います。