出口戦略の設定が大切? どのように判断すればよいのか?

「出口戦略」という言葉をご存じでしょうか。投資の分野では「最終的に利益を確定する方法や算段」という意味で使われますが、アパート経営でもこの「出口戦略」が重要です。
新築したアパートも、やがては老朽化します。そのままでは修繕費や空室率が上がって、キャッシュフローがマイナスになるリスクも生まれます。そうなってから売却しようとしても、なかなか買い手が見つかりません。もう一度建て替えるにしても、入居者に退去してもらわなければなりません。退去の同意がもらえずに、何年も建て替えに着手できなかったり、退去費用にたくさん支払うことになったりする恐れもあります。
このような事態を避けるためにも、長期的な視点からアパート経営の出口戦略について検討したいと思います。また、出口戦略から切り離せない、相続の問題についても触れていきます。

アパート経営 4つの出口戦略

アパート経営 4つの出口戦略
簡単に言うと、アパート経営における出口戦略とは、「物件を売却して損益を確定する」ことでしょう。ただし、より広く捉えると、「相続」という出口も考えられます。また、そこに至るまでの間に、物件を収益化させる「戦略」も紹介したいと思います。
こうした観点で捉えると、アパート経営の出口戦略には、リノベーション、建て替え、買い替え、売却・撤退という4つの選択があります。

・リノベーション

リノベーションとは、老朽化したアパートを大規模なリフォーム工事により再生する方法です。躯体は残しながら屋根や外壁を一新し、設備や内装、建具などを新調することで、新築同様の物件に生まれ変わります。新装したアパートを再び満室経営に導き、優良な収益不動産とすれば売却する際に有利な条件で交渉が進められます。
また、リノベ―ションを行ってから建物を相続すれば、その工費分を資産から減ずる事が出来るので、相続税対策になります。しかも、リノベーションで建物の価値は上がりますが、税法上の評価額が上がることはまずないというのもポイントです。
ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。たった1室でも立ち退きに応じてもらえなければ、何年も工事に着手できず、赤字を垂れ流し続ける恐れもあるのです。
こうした状況を避けるために、リノベーションの時期を設定したら、いわゆる「賃貸借契約」ではなく、「定期借家契約」(契約期限に達したら自動的に退居を求めることができる契約)を結んで、契約終了とともに入居者に確実に退去してもらえるよう事前に準備することをお勧めします。

・建て替え

古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。新築アパートは向こう数十年にわたり安定した経営が期待できるうえに、建築費用分を相続財産から減ずることが出来るので、相続税対策には有効です。
ただし、リノベーション同様に立ち退きの問題が発生するため、計画的な事業運営が必要になります。
また、リノベーションとは違って、建て替え前より税法上の建物の評価額が上がってしまいます。それでも現金で相続するよりも、はるかに多くのメリットが受けられるので、検討しておきたい出口戦略の1つです。

・買い替え

古くなったアパートを土地ごと売却し、その売却益に新たな借入金を加えて、別の場所に新しいアパートを建築する方法です。
自分がオーナーだったアパートを、別のオーナーに買ってもらうので、入居者に退去してもらう必要がありません。面倒な立ち退き交渉をしなくて済みます。今よりも条件の良い場所で、引き続きアパート経営をしたいという方や、今よりも優良物件を相続人に残したいという方にお勧めの方法です。

・売却・撤退

アパートを売却して、アパート経営そのものから手を引く方法です。手元にまとまった現金が残せます。売却益は老後の生活費に充てる事も、海外旅行や食べ歩きの資金とする事も出来ます。また、株式、投資信託、国債、FXなどの金融商品の運用に切り替えて運用することもできます。ただし、あまりにも物件が老朽化してからでは、建物の価値がゼロとなり、土地の価値だけで判断されることになります。いつ売却すれば一番高く売れるのか、綿密な事業計画を立てて、その時期を見誤らないようにしてください。
また、相続という視点から考えると、もしあなたが複数の不動産を所有している場合、その収益性や資産価値はバラバラなので、相続の際にもめてしまう可能性があります。そうしたもめ事を避けるために、不動産を売却して現金や別の金融資産に切り替えておいて、平等に相続させるという方法もあります。
現金や金融資産は額面通りの相続税評価となるため、多額になれば相続税も上がります。その点は注意して下さい。

“遺産争族”にしないために…

“遺産争族”にしないために…
最後に相続や相続税の問題について簡単に触れましょう。アパート経営の出口戦略を考える時に相続や相続税の問題は切り離せません。相続のことをまったく考えずにアパート経営を続けていると、最悪の場合は、「負の遺産」を子どもたちに押し付けることになります。兄弟・姉妹の関係を壊してしまうことをすくなくありません。トラブル回避のためにも、アパート経営の出口戦略は必要なのです。
そのための出口戦略は家庭ごとに異なります。結局、亡くなる前に相続人となる配偶者や息子さん、娘さんと事前にしっかりと話し合うことがポイントになります。
もし、あなたの配偶者や御子息がアパート経営を継承したいのなら、リノベーションや建て替えが出口戦略となります。新たにアパートローンを組んでも良いということになれば、建て替えや買い替えも選択肢になります。また、マイホーム資金や教育費などのまとまった資金が必要ならば、売却・撤退という選択肢を選ぶことになるかもしれません。最終的には、あなたの資産を引き継ぐ相続人たちの将来にも関わる事なので、一緒に検討する機会を持つことをお勧めします。