不動産投資で安定収益を出すために知っておく利回りのこと

不動産投資の広告には必ず利回りが書いてあります。誰しも高い利回りの方が魅力的と感じることでしょう。
しかし、広告表示上の利回りがどんなに高くとも、入居者がいなければ賃料はゼロです。最も重要なことは、入居者が住みたい、住み続けたいという物件を手に入れて、安定した収益を得ることでしょう。
そこで、不動産投資で利回りと安定した収益を得るためのポイントをお伝えします。

利回りは2種類

不動産投資の利回りについて、「利回り20%!」などと広告でアピールしていても、空室の場合や、入居者が継続して住まないような物件では、利回りが3%を切るようなケースも少なくありません。
反対に、利回り5%というような物件でも、入居者がすぐに入って安定的に5%の利回りが出る方が、現実的に優良物件と言える場合があります。
広告で「『利回り20%』と謳われている物件が、実際は3%を切ることもある」とお伝えしました。なぜそうなるのかと言えば、それは利回りが2種類あるからです。
一つは「表面利回り」、もう一つは「実質利回り」です。広告で表示される利回りは、ほとんどの場合が「表面利回り」です。
表面利回りの計算式は下記の通りです。
「表面利回り(%)=年間賃料÷物件価格×100」
一方、実質利回りの計算式は下記の通りとなります。
「実質利回り(%)=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」
2つの違いは、賃貸経営に掛かる「諸経費」が含むのか、含まないのかという点です。諸経費を含まない表面利回りの方が実質利回りよりも利率は高くなります。
表面利回りは別名「想定利回り」とも呼ばれ、「満室が一年間継続した」という仮定の元に利回りを算出します。
例えばマンション一棟の場合、実際には50%の空室があっても、広告には満室稼働した場合の利回りが表示されます。また、諸経費も引かれていません。このため、表面利回りが20%でも実質利回りが3%となってしまったりするのです。

投資物件探しには専門業者のサポートも

投資物件探しには専門業者のサポートも
不動産投資では、自分の目、足を利用して物件を探すようにとアドバイスされます。他力本願ではなく知識や経験を増やして、自力でマンション経営する努力は必要でしょう。しかし、サラリーマンの方が副業で不動産投資を行う場合は、時間的な制約もあります。
そこで有効になってくるのが、不動産業者の力です。不動産投資に詳しい不動産仲介会社や、投資用アパートを建設・販売する会社には、副業で不動産投資をしている一般の人たちが知らないような売買情報が入ってきます。
そして、プロの目線でさまざまな調査を行い、入居者が獲得できる物件となるかどうか綿密に予測します。ですので、初心者の方は自分の判断で決めるよりも、そうした「プロ」に相談しながら安定収益が見込める物件を一緒に探してもらうようにすることをお勧めします。

人気物件の収益は安定しやすい

不動産投資の上級者ならば、掘り出し物の中古アパートやマンション物件を見つけて、高い利回りで運用することができるかもしれません。しかし初心者にとって、そのような物件を見つけて投資することは、そうそう簡単ではありません。
一方、新築の場合は中古に比べて初期費用が高くなるため利回りは低くなりますが、キレイで新しく最新のデザインや設備を取り入れているので、入居者にとっては魅力的に映るはずです。また、しばらくは修繕やリフォームの必要もなく安定収益を継続しやすいので、中古物件に投資するよりも手堅い面があります。

修繕費やリフォーム代がかからない物件を選ぼう

修繕費やリフォーム代がかからない物件を選ぼう
初心者の方に多い失敗は、「利回りの高い中古物件を買ったが、大規模修繕やリフォーム代がかかって思っていたような利回りが出なかった」というものです。
例えば、表面利回り15%で購入した物件でも、購入後にかかった修繕費やリフォーム代を差し引くと、実質利回りが3~4%程度になってしまうケースがあります。 後日、「新築アパートに投資したほうが、安定した収益が得られたのではないか」と後悔する方もいます。中古物件の場合は、大規模修繕費が掛かる見込みがないようなものにしましょう。

入居者が魅力を感じるか

不動産投資もリスク・リターンの関係は他の投資と同じです。利回りの高い物件は、リスクの高い物件です。
理想は空室にならない利回りの高い物件が良いのですが、賃貸経営が難しい場合が多いので、初心者の方はそのようなリスクを避けて利回りが低くとも駅から徒歩10分以内の特徴のある新築アパートの物件に投資し、安定した収益を狙うところから始めてみてはどうでしょうか?不動産投資の広告には必ず利回りが書いてあります。誰しも高い利回りの方が魅力的と感じることでしょう。
しかし、広告表示上の利回りがどんなに高くとも、入居者がいなければ賃料はゼロです。最も重要なことは、入居者が住みたい、住み続けたいという物件を手に入れて、安定した収益を得ることでしょう。
そこで、不動産投資で利回りと安定した収益を得るためのポイントをお伝えします。

利回りは2種類

不動産投資の利回りについて、「利回り20%!」などと広告でアピールしていても、空室の場合や、入居者が継続して住まないような物件では、利回りが3%を切るようなケースも少なくありません。
反対に、利回り5%というような物件でも、入居者がすぐに入って安定的に5%の利回りが出る方が、現実的に優良物件と言える場合があります。
広告で「『利回り20%』と謳われている物件が、実際は3%を切ることもある」とお伝えしました。なぜそうなるのかと言えば、それは利回りが2種類あるからです。
一つは「表面利回り」、もう一つは「実質利回り」です。広告で表示される利回りは、ほとんどの場合が「表面利回り」です。
表面利回りの計算式は下記の通りです。
「表面利回り(%)=年間賃料÷物件価格×100」
一方、実質利回りの計算式は下記の通りとなります。
「実質利回り(%)=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」
2つの違いは、賃貸経営に掛かる「諸経費」が含むのか、含まないのかという点です。諸経費を含まない表面利回りの方が実質利回りよりも利率は高くなります。
表面利回りは別名「想定利回り」とも呼ばれ、「満室が一年間継続した」という仮定の元に利回りを算出します。
例えばマンション一棟の場合、実際には50%の空室があっても、広告には満室稼働した場合の利回りが表示されます。また、諸経費も引かれていません。このため、表面利回りが20%でも実質利回りが3%となってしまったりするのです。

投資物件探しには専門業者のサポートも

投資物件探しには専門業者のサポートも
不動産投資では、自分の目、足を利用して物件を探すようにとアドバイスされます。他力本願ではなく知識や経験を増やして、自力でマンション経営する努力は必要でしょう。しかし、サラリーマンの方が副業で不動産投資を行う場合は、時間的な制約もあります。
そこで有効になってくるのが、不動産業者の力です。不動産投資に詳しい不動産仲介会社や、投資用アパートを建設・販売する会社には、副業で不動産投資をしている一般の人たちが知らないような売買情報が入ってきます。
そして、プロの目線でさまざまな調査を行い、入居者が獲得できる物件となるかどうか綿密に予測します。ですので、初心者の方は自分の判断で決めるよりも、そうした「プロ」に相談しながら安定収益が見込める物件を一緒に探してもらうようにすることをお勧めします。

人気物件の収益は安定しやすい

不動産投資の上級者ならば、掘り出し物の中古アパートやマンション物件を見つけて、高い利回りで運用することができるかもしれません。しかし初心者にとって、そのような物件を見つけて投資することは、そうそう簡単ではありません。
一方、新築の場合は中古に比べて初期費用が高くなるため利回りは低くなりますが、キレイで新しく最新のデザインや設備を取り入れているので、入居者にとっては魅力的に映るはずです。また、しばらくは修繕やリフォームの必要もなく安定収益を継続しやすいので、中古物件に投資するよりも手堅い面があります。

修繕費やリフォーム代がかからない物件を選ぼう

修繕費やリフォーム代がかからない物件を選ぼう
初心者の方に多い失敗は、「利回りの高い中古物件を買ったが、大規模修繕やリフォーム代がかかって思っていたような利回りが出なかった」というものです。
例えば、表面利回り15%で購入した物件でも、購入後にかかった修繕費やリフォーム代を差し引くと、実質利回りが3~4%程度になってしまうケースがあります。 後日、「新築アパートに投資したほうが、安定した収益が得られたのではないか」と後悔する方もいます。中古物件の場合は、大規模修繕費が掛かる見込みがないようなものにしましょう。

入居者が魅力を感じるか

不動産投資もリスク・リターンの関係は他の投資と同じです。利回りの高い物件は、リスクの高い物件です。
理想は空室にならない利回りの高い物件が良いのですが、賃貸経営が難しい場合が多いので、初心者の方はそのようなリスクを避けて利回りが低くとも駅から徒歩10分以内の特徴のある新築アパートの物件に投資し、安定した収益を狙うところから始めてみてはどうでしょうか?