不動産投資に利用できる4つのローン

アパートのオーナーや資産家、地主の元には、建設会社やハウスメーカーから相続対策としてアパート建築の営業が来ることが多いです。ハウスメーカーの営業が金融機関のローンの話もセットで用意してくれることもあります。自分が取引したことのない銀行のローンを紹介されるケースもあり、時には不安に思う事があるかもしれません。
不動産投資のためのローンは、居住用の住宅ローンと区別して「アパートローン」と呼ばれます(以下では、「アパートローン」と記載します)。このアパートローンは、①提携ローン ②非提携ローン ③リコースローン ④ノンリコースローン の4つに大別することができます。そこで、アパートローンとはどういうものなのか知っていただくため、この4つのローンの種類やチェックポイントについてご紹介します。

提携ローンとは

ハウスメーカーや不動産会社が用意するローンは「提携ローン」と呼ばれます。提携ローンのメリットは、すでにハウスメーカーと金融機関が提携しているため、手続きが簡単だったり、審査が緩かったり、金利も若干低かったりといった優遇措置を受けることができる点でしょう。ただし、提携しているハウスメーカーでの建設を前提としているため、競合するハウスメーカーで相見積りを取ることができないなど、自由度が落ちるというデメリットがあります。また、ローンによっては金融機関と販売会社の両方に手数料を払うケースもあるので、契約の際には必ず内容をしっかりと確認をして下さい。

非提携ローンとは

次に非提携ローンについてですが、「非提携」といっても特別な定義はなく、要は提携ローン以外のローン全てを指します。自ら金融機関に話を持ち込んで受けるローンのことです。提携ローンと違い、自由度は高いですが、取引実績がない場合は融資額が少なくなる、または審査が厳しくなるなどのデメリットもあります。
なお、既に事業をされている方は、特段の支障がない限り、借入先はメインバンクに留めておく方が無難です。万が一、返済が厳しくなった時に、いろいろと面倒を見てくれるのはメインバンクでしょう。基本的なスタンスとしては、不動産投資は特別なものではなく、あなたが手掛ける新規事業の一つという認識です。なお、ハウスメーカーも複数の金融機関と提携していますので、自分のメインバンクと提携ローンがないかどうか、事前に確認することをお勧めします。

ノンリコースローンとは

ノンリコースローンとは
提携ローン/非提携ローンの区分とは別の切り口となりますが、ローンの区別の仕方として、リコースローン/ノンリコースローンという分け方があります。ノンリコースローンとは、日本語では「非遡及型(ひそきゅうがた)融資」という聞き慣れない日本語で訳されます。非遡及型融資では、ローンの対象となっている物件のみが責任財産となっており、返済が行き詰まった時は、その物件を売却して終わります。
この際、ローン残高が売却価格を上回っていたとしても、債務者の住宅や金融資産までさかのぼって(遡及されて)差し押さえられるということがない、という意味で非遡及型融資と言われます。融資する側にしてみれば、貸付金を全額回収できない可能性もありので、その分、金利は高めに設定されますし、物件の担保価値の審査は厳しくなる傾向にあります。不動産投資で利用されることが多い融資の形態ですが、それはマンション経営における家賃収入など、比較的安定したキャッシュフローが見込まれるからです。

リコースローンとは

リコースローンとはノンリコースローンの逆で、債務者がローンの支払いができなくなった時に、物件を売却して返済に充てますが、返済額がそれでも足りない場合は、残りの借金も続けて支払わなければならないというものです。このため、債務者の個人住宅や金融資産まで差し押さえられることがあります。それでも返済額が足りないと、今度は連帯保証人が返済の責任を負います。
たいていの場合、ローンはリコースローンです。ただし、物件によってはノンリコースローンを選択できる場合もあります。借り手としては、ノンリコースローンの方が有利に感じますが、貸し手からみるとリスクを取ることになるため、その分金利は高めでローン物件の収益性が重視され融資の審査が厳しいので、一概にノンリコースローンが良いとは言い切れません。

ローンを選ぶ際のチェックポイント

ローンを選ぶ際のチェックポイント
ローンを選ぶ際の重要なチェックポイントとしては、①金利 ②借入可能額 ③借入期間 ④繰上返済の条件 ⑤金利のタイプ(変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型)という5つを確認する必要があります。これらは前述の4種類のローンと連動しているわけではありませんが、ローンを選ぶ際の重要なポイントです。
例えば、一般的にメガバンクは審査が厳しいですが、地方銀行であれば、個人にも積極的に融資してくれる可能性があります。また、日本政策金融公庫などの公的金融機関は、金利は安い傾向にありますが、返済期間が短いなどのデメリットもあります。ローンを組んで、アパートの建築を予定している方は、まずはハウスメーカーや不動産会社から情報を集め、自分の投資プランに合ったローンを複数検討してみるのが良いでしょう。

金利が低いローンを選ぶ重要性

最後に、アパートローンを選ぶ際に重要なことは、やはり金利だと思います。他の条件が同じなら、金利が安い商品を選びましょう。金利が低ければ、毎月の負担額が減らせます。金利が低ければ、返済総額も低くなります。また、毎月の返済額が一定の場合、元本の返済に回せる金額が増えます。そのため、元本を早く完済できるというメリットもあります。
もちろん、変動金利の場合は金利が急騰する可能性もあります。その場合は固定金利のほうが有利になるわけで、その時々の景気や経済状況をよく見ながら上手にローンを利用してください。