初心者必見! アパート経営で知るべき確定申告の基本知識 その1

あなたがアパート経営者となり家賃収入を得るようになると、その不動産所得を確定申告する必要が出てきます。個人収入の損益を計算する対象期間は、1月1日~12月31日と定められており、翌年の2月16日~3月15日までに、税務署へ確定申告書を提出する必要があります。
例えば2015年にアパート経営者になった方は、2016年の3月15日までに、アパート経営で得た収入について、確定申告の手続きをしなければなりません。ここでは、アパート経営初心者の方のための確定申告についてご紹介します。

賃貸不動産を買った場合に掛かる税金の種類

賃貸不動産を買った場合に掛かる税金の種類
賃貸アパートを購入した時、持っている間、売った時と、アパートの保有期間を通じて、税金は掛かります。
購入時 ・・・ 不動産取得税、印紙税、登録免許税など
保有時 ・・・ 固定資産税・都市計画税、所得税 or 法人税など
売却時 ・・・ 譲渡益(短期・長期)、所得税 or 法人税など
アパート経営者になったならそれぞれの計算方法について理解して、大まかな流れをつかんでください。印紙税、登録免許税などは、売買手続きを進める最中に発生します。固定資産税は通知書が送られてくるので、通知書に従って税金を納付します。
手続きが必要なのは、確定申告する不動産所得税です。

アパート経営に掛かる所得税計算ルールの基本

個人が収入を得た場合、所得税という税金が課せられますが、収入を得た要因によって区分が分かれています。例えば、会社員が会社から給料をもらう場合は、「給与所得」という種類に分類されます。個人事業主であれば「事業所得」になり、アパート経営による賃料収入は「不動産所得」になります。
「給与所得」、「事業所得」、「不動産所得」は分類が分かれており、確定申告書の記入が異なります。所得税の計算ではこれら3つを合算し、また、損失があるときは相殺(損益通算)されます。給与所得があるサラリーマンの不動産所得がマイナスになった場合には、給与所得で納めた所得税が還付で戻ってくるということになります。
アパート経営での不動産所得は、賃料収入から諸経費を引いた額です。所得税計算のベースとなる「課税所得」金額の算出方法は、
課税所得 = (収入 - 必要経費 + その他の所得)- 各種所得控除
となります。

確定申告の前に行う手続き

確定申告の前に行う手続き
アパート経営を始めた場合、まずは税務署への届け出が必要になります。届け出書類には、下記のようなものがあります。
・個人事業の開業等届出書
アパート経営を始めるにあたって提出する必要があり、開業から1カ月以内が提出期限となります。
・所得税の減価償却資産の償却方法の届出書
アパートの減価償却計算に関連する書類で、開業した年の翌年3月15日までが提出期限となります。
・所得税の青色申告承認申請書
個人事業者の場合、青色申告を行うことで青色申告特別控除を受けることができます。青色申告承認申請書は開業から2カ月以内が提出期限ですが、白色から青色に変更する場合は、青色申告を適用する年の3月15日までとなります。
・青色事業専従者給与に関する届出書
不動産貸付けを事業的規模で営んでいる人が、その貸付業に専ら従事する親族のうち一定の人に給与を支払う場合に、青色申告の承認申請のほかに提出する書類です。青色事業専従者給与額を必要経費に算入しようとする年の3月15日までに、この青色事業専従者給与に関する届出書も提出してください。ただし、その年の1月16日以後に開業した人はその開業の日、また、新たに専従者がいる人は専従者がいなかった日と、それぞれの日から2カ月以内に提出すれば大丈夫です。
「青色申告」というのは、記帳による帳簿作成・保存を行い、貸借対照表と損益計算書を確定申告書に添付することにより、税務上の優遇特典が得られるというものです。
税務上の優遇特典とは、青色申告特別控除として、所得から65万円まで控除できることや、アパート賃貸業に専ら従事する親族のうち、一定の人に支払う給与を経費にできることが主な内容です。事業所得の場合は青色申告の申請に特別な要件はありませんが、不動産所得の場合は「5棟10室」の事業的規模と認められるだけの不動産物件を所有している必要があります。アパート経営を開始からすぐというよりも、経営を拡大してアパート戸数をある程度増やした後で、青色申告ができるようになるということです。
「5棟10室」の要件は、下記を参考にして判定します。
・貸間、アパート、マンションであれば、独立した室数がおおむね10室以上
・独立家屋であれば、おおむね5棟以上
・青空駐車場であれば5台で貸室1室分とみなす

まとめ

このようにアパート経営を始めたときは、賃料収入の確定申告が必要になります。あなたが押さえておくべき基本ポイントは次の通りです。
・必要な届け出を所管の税務署に提出する
※青色申告は「5棟10室」以上の要件を満たす場合
・収入を得た翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告書を提出する
還付の受け取り忘れがないように、きちんと確定申告を行いましょう。