アパート経営の物件選びのポイントとは

アパート経営で成功するかどうかは、立地、建物、賃貸管理会社の3つで決まるといっても過言ではありません。このうちの賃貸管理会社は、物件を決めた段階で並行して決めてしまうことが多いため、アパート経営は「物件選びで成否が決する」といって良いかもしれません。
それではアパート経営を始める前の物件選びでは、いったいどのような点に注意すべきなのでしょうか。順に見ていきましょう。

立地選びのポイント

入居者がアパートを探す際に、絞り込みのための最初の条件にするのは、物件のエリアと駅からの距離でしょう。より多くの入居者があなたの物件に関心を持つようにするためには、人気のエリアにある、駅からの距離が近いなど、恵まれた立地環境であることが重要なポイントになります。

・若者が多い立地であることが鉄則

日本は既に人口減少社会に突入しています。しかし、そうした中でも人口が増加、もしくは堅調に維持しているエリアもあります。それは、学生や新社会人が集まって来る東京や大阪などの大都市と名古屋や福岡といった地方中核都市です。
若者が多いエリアはアパートなど賃貸住宅の需要が旺盛で、家賃や入居率も安定する傾向にあるので、将来にわたって安定した経営が期待できます。投資用アパート購入の際には、若者が多いエリア、特に増加しているエリアを見つけることをお勧めします。

・周囲に賃貸アパートが多いかどうか

次のチェックポイントは、居住地としての環境です。駅からの距離、スーパーやコンビニなどの生活施設の充実度、日当たり、安全性、清潔さ、街並みの印象などの要素は、入居率に大きく影響します。
しかし、これらすべての条件を満たす土地となると、当然地価は高くなり購入のコストも上がるので、高い家賃を設定しなければなりません。言い換えると、アパート経営のハードルが上がる懸念があるということです。そのため、ある程度は条件を妥協する必要がありますが、アパート経営初心者の方がその判断をするのは困難でしょう。
そこでお勧めしたいのが、候補物件の周囲のアパートを調べる方法です。もし周囲に多くのアパートが建っていれば、そこは先輩オーナーたちから合格点をもらえた立地と考えることができます。
周囲にアパートが多いということは、競争相手も多いということですが、その中でも入居率が高い物件を基準として、その家賃をそのエリアでの適正家賃と想定しましょう。その家賃で安定したキャッシュフローと収益計画が見込めるかどうかで、物件へ投資するかどうかの判断をします。

建物選びのポイント

建物選びのポイント
アパートは、建物の築年数、外観、間取り、内装、設備などで入居率が大きく変わってきます。これらもすべてを満たそうとすれば、建物の価格が跳ね上がり賃料を押し上げる要因となります。そこで妥協してはいけない点と多少は妥協しても良い点を理解しておくことが大切です。

・入居者集めで外観は重要

アパートの外観は、実際に入居してしまえばあまり気に掛けなくなるものですが、入居者募集時や、内見の段階では、入居者にとって重要な判断基準になります。デザインがモダンで、外構が美しく整えられ、ゴミや放置自転車などがないアパートなら、多少家賃が高くても住みたいと考える入居者は多いものです。
中古アパートの場合は、築年数が古くなっていても、屋根や壁を塗装して「化粧直し」をすると入居率が上がることも珍しくありません。

・「自分が住みたいかどうか」は重要

居室内のチェックポイントも多岐にわたります。「使いやすい広さと間取りか」、「若者好みの内装か」、「人気の設備が整っているか」などです。理想を追い求め過ぎると、家賃を押し上げてしまいますが、少なくとも周囲のアパートと比較して、見劣りしない程度は必要です。
あなた自身が「このエリアのこの場所で、この間取りや設備なら、自分は住みたいと思うかどうかか」が重要です。自問自答して「住みたい」と思えるならばOKです。果たして自分自身が住みたくないような部屋を他人に勧められるのかということです。

賃貸管理会社選びのポイント

賃貸管理会社選びのポイント
物件選びでは、土地や建物ばかりが気になるかもしれませんが、同時に賃貸管理会社選びも大変重要です。
物件の仲介会社と賃貸管理会社は、必ずしも同じとは限りませんが、仲介会社が賃貸管理業まで行っているケースは多いので、物件選びと管理会社選びは、同時に行われるといっても良いかもしれません。そう考えると、まずは投資対象エリアでしっかりした賃貸管理会社を探すことを優先し、その会社が仲介も行っているならば、物件選びの相談もするという方法を考えても良いでしょう。

・入居者募集体制は整っているか

賃貸管理業務の一番の仕事は、入居者の募集です。退居者が出たら、速やかに次の入居者を見つけてくれるかどうかでアパート経営の収益性は大きく変わります。インターネット上だけで募集するのではなく、実店舗を構えて募集しているような管理会社ならば、より安心です。
不動産会社の中には、仲介業務がメインであったり、建物の建設が収益の柱であったりする会社も少なくありません。その場合、賃貸管理にはあまり力を入れていないケースも散見されます。賃貸管理部門が何名体制なのかをチェックして、賃貸管理に対する会社の姿勢を確認することも大事です。

・賃貸管理のノウハウが豊富か

信頼できる賃貸管理会社では、入居者とのトラブルや事故などへの対処方法が、マニュアル化されているものです。マニュアルには、家賃の滞納が発生した場合の手順、火災への備え(保険など)、設備の故障への対処法、退居時の手順などが事細かく決められています。
これらに関して不安に思うことや疑問があれば、細かく質問してみましょう。即座に明快な答えが返って来る管理会社ならば、安心して任せることができると思います。

まとめ

初めてアパート経営に踏み出す時には、様々な不安が付きまとうものです。アパートは投資金額も大きく、場合によっては「負の資産」になってしまうことがあるかもしれません。それだけに慎重な準備と物件選びが重要になります。
しかし、心配することはありません。周囲にある賃貸アパートの状況や賃貸管理会社の実績や評判を丹念に調べていけば、こうした不安は解消していけるものです。慌てず、慎重に判断してから物件を選びましょう。それがアパート投資を成功させる秘訣といえます。