アパート経営で土地活用をする5つのメリットと注意点

相続税が2015年1月1日から増税されたことで、「実家の不動産を相続した時、どうしたらよいのか」と悩む方が増えています。利用価値のある不動産であれば、どのように活用するのかが重要です。こうした事を背景に、土地活用方法として、特に高い関心が寄せられているのがアパート経営です。そこで今回は、土地活用としてアパート経営をするメリットや注意点についてお伝えします。

メリット1 安定的な現金収入が見込める

アパート経営では、長期にわたって毎月、現金での家賃収入が得られます。管理業務は管理会社に任せることができますので、手間がかからず副業には最適です。雇用不安や将来の年金収入に不安のあるサラリーマンの方にとっては、給料以外に安定的な副収入が得られる点が大きな魅力になるでしょう。また、公的年金で生活されている方には、家賃収入が私的年金代わりにもなるので、老後のゆとりある生活に役立てることができます。

メリット2 狭い土地でも可能

戸建ての住居が建てられるスペースがあれば、アパート経営は可能です。他の土地活用法と比較して、土地形状による建築プランの制約が少なく、部屋数や間取りのバリエーションも豊富です。
ここで、注意すべき点が二つあります。
一つは、周辺環境などの立地条件を知ることです。その土地での建築に関する法規制や、入居者のニーズがありますので、それらを踏まえた上での経営計画が必要です。持ち家指向が薄れ、高齢化社会になるにつれて高齢の単身者も増加しつつあり、入居者のニーズは多様化しています。立地条件とニーズに見合った計画が建てられると、高い入居率を維持することが可能になります。
もう一つは、建物の建築と居住スペースの設備において、適切な投資配分が行えるかどうかという点です。建築コストを下げるというだけでは、安かろう悪かろうという建物になってしまい、入居率の低下、設定家賃の低下が起きて、予定していた収入が見込めなくなってしまいます。設備では、温水洗浄便座やモニター付インターフォン、ルームエアコンなど、より高性能の物を設置する傾向にあります。どこにコストをかけて、どこを削るかが、アパート経営で十分な利回りを出すための重要なポイントになります。

メリット3 少額の自己資金で投資が可能

メリット3 少額の自己資金で投資が可能
手持ち資金が少なくても、アパートローンで金融機関から融資を受ければ、アパート経営は可能です。株やFXなどの金融商品への投資には銀行などの金融機関は融資をしてくれませんが、アパート経営に融資してくれる金融機関はいくつもあります。超低金利が続く現在は、ローン返済での利払い負担が大幅に軽減されています。
アパートローンで注意すべき点は、「いくら借りられるか」より、「いくらなら返済していけるか」ということです。アパートローンの金利は変動型となるのが一般的ですので、将来的な金利上昇も考慮して、余裕を持った資金計画を立てましょう。
なお、アパートローンには「団体信用生命保険付きアパートローン」があります。団体信用生命保険はオーナーに万が一のことがあった場合、ローンの残債が保険で返済されるシステムです。言わば生命保険代わりにもなるので、ご家族も安心です。

メリット4 税金対策になる

アパート経営による税金対策のメリットは、大きく言うと二つあり、他の土地活用に比べて有利です。
一つは固定資産税が軽減される点です。土地に建物がない更地や駐車場の状態では軽減措置はありませんが、アパートを建てると土地の税額が6分の1に軽減されます。また、市区町村によっては都市計画税の軽減もあります。大都市圏などの地価の高い場所でアパート経営すると、大きな節税効果を受けることができます。
もう一つは、相続税における軽減措置がある点です。アパートの場合、建物で30%、土地で20%前後の評価減となり、将来の節税対策になります。
そのほかの税務メリットとして不動産以外の投資と違い、管理費や修繕費などが経費計上できます。また、家族をアパート管理の専従者にすることで「専従者給与」の支払も費用と計上ができます。さらに青色申告による特別控除もあります。

メリット5 ローン完済後に資産が残る

メリット5 ローン完済後に資産が残る
ローン完済後は、家賃収入がそのまま手元に残ります。そして、無担保の土地を資産として残すことが可能です。家賃収入でローンを返済しながら、最終的に資産形成ができるのです。
マンションの一室への区分投資の場合、現在の法律では、マンションの建て替えは容易ではなく、建て替えができなければ建物の老朽化に伴って資産価値がどんどん下がっていきます。アパート経営の場合、建物に価値がなくなったとしても無担保の土地が残る上に、売却することで売却益をさらに手にすることもできますし、アパートを建て替えてその後も家賃収入を得ることができるなど、将来の可能性は大きく拡がります。

まとめ

これまで見てきたように、土地活用方法の中でも、アパート経営には多くのメリットがあります。住宅地に限らず商業エリアでも活用できるため、他の活用方法と比較すると利用する方が多いようです。
相続の話は「できればしたくない」という方も多いでしょうが、いずれ相続は生じるものです。ですので、普段から家庭内で話をする機会を持ってみることをお勧めします。「我が家の土地活用は何のためにするべきか」という目的と、やるべき事の優先順位を明確にすることから始めてみてはいかがでしょうか。