新築アパートに投資をする5つのメリットと注意点

将来への生活不安から、安定収入が得られる不動産投資が注目されており、中でもアパート経営を考える方が増えています。初めてアパート経営をする方は、すぐに家賃収入があり価格も比較的安い中古アパートの購入を検討するケースが多いと思いますが、市場での競争も厳しく優良物件は手に入りにくい状況です。
一方、新築アパートは競争が少ない上に、中古アパートにはないさまざまなメリットがあります。今回は、新築アパートに投資をするメリットと注意点についてお伝えします。

メリット1 自由度が高く安定した建物が建設可能

新築アパートでは土地の形状や物件エリアを、入居者のニーズに見合った自由な建築にすることが可能です。最近のトレンドや人気の間取りを取り入れたり、様々な条件・制約のある土地にも柔軟な設計プランを作ったりすることが可能な点が、中古物件との大きな違いです。
また、新築の場合、建物の品質が安定しています。現行の建築基準法による審査基準のもとで建築されていますし、耐震性や耐火性においても高品質といえるでしょう。

メリット2 高い家賃で入居者が決まりやすい

入居者にとって「新築」という付加価値は大きく、一般的に新築アパートは中古アパートよりも高い家賃設定が可能です。また、入居者募集でも、あまり苦労しないというメリットがあります。
もちろん、月日が経てば新築物件も中古物件となります。将来的に家賃が下がる可能性があることを認識しておきましょう。ただし、家賃の下落幅を少なくする方法があります。それは、建物が痛まないよう、こまめに維持・管理を続けることです。これは中古アパートであっても同じです。維持・管理の違いで家賃の下落幅は変わります。

メリット3 修繕費などの維持管理コストが低い

新築アパートでは、しばらくの間、修繕費などのコストはほとんどかからないでしょう。中古アパートの場合は、どのように建築され、これまでどのように維持・管理されてきたのかという、建物の「素性」が不明の場合が多く、既に入居者がいる物件ですと購入前に部屋を確認することができないので、購入後に思わぬ修繕費がかかることがあります。
新築アパートでも、将来的に建物や設備の老朽化は必ず起こりますので、大規模な修繕が必要となる前に、こまめにメンテナンスを行うよう心がけましょう。老朽化を放置すると後々修繕費がかさむだけでなく、入居者が離れる原因にもなりかねません。それは収益の悪化に直結しますので気をつけて下さい。

メリット4 担保力が高く、ローンが組みやすい

不動産投資においては、購入資金を全額用意できなくても、不動産投資ローン(アパートローン)を利用すれば投資を始められます。この不動産投資ローンを組む時に、築年数にもよりますが、金融機関は古い物件の建物を担保として評価してくれません。
その点、新築物件は建物を含め担保価値が高く評価され、中古に比べて融資額や金利についても有利な条件で融資を受けやすくなります。
注意すべき点は、ローンを「いくら借りられるか」より、「いくらなら返済していけるか」を考えた計画を立てる点です。住宅ローンと異なり、アパートローンは変動型の借入金利となることが一般的ですので、将来的な金利変動も考慮して、余裕を持った資金計画を立てましょう。

メリット5 減価償却費による節税効果

メリット1 自由度が高く安定した建物が立てられる
新築アパートも中古アパートも、税務上で計上する収入と費用の項目は同じです。しかし、新築は中古に比べて建物価値が高く、減価償却費(長期にわたる資産価値の減少を計上する税務上の費用)が大きく異なってきます。
減価償却費は、購入当初の資産価値と配分する年数(法定耐用年数)から算出されます。資産価値は、新築では建築費、中古では建物の売買価格になります。法定耐用年数は法律で決められており、木造アパートの場合は22年です。
例えば、新築アパートの資産価値(建築費)を5000万円として22年で割ると、購入時から毎年約227万円を費用として計上できます。
一方、築10年の中古アパートで建物価格2000万円の物件を購入したとすると、購入時から12年間(22年-10年)しか減価償却できず、毎年約166万円の費用計上となります。上記のケースで比較すると、減価償却費は10年間で約600万円も違ってきます。
このように中古物件は既に築年数が経過しているため、新築物件よりも減価償却できる期間が短く、その金額も低くなります。言い換えると、収入から減価償却費を差し引いた利益が、新築アパートよりも多く計上されることになり、課税対象額が上がってしまうのです。

まとめ

新築アパートへの投資は中古に比べて投資額が多いことや、土地探しからアパートの建築、そして入居までの段階で多くの手間がかかるため、ためらう方もいるでしょう。
しかし、競合の激しい中古アパートを購入しても、空室が増えたり、思わぬ修繕費がかかったりするようでは、安定した経営が実現できません。これまでに見てきたように、新築アパートには、投資分に見合った新築だからこそのメリットが多数あります。
「新築だと、土地探しから始めるのが大変ではないか」と思われるかもしれませんが、最近では土地探しからサポートしてくれる事業者も出てきていますので、初めてアパート経営にチャレンジする方は、新築という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。