オーナー必見! 不動産管理者が身に付けるべきスキルとは

不動産のオーナーは、入居者に快適に住んでもらえるような管理をする必要があります。しかし、オーナー自身で物件の管理を行うのは難しいため、多くの場合、不動産管理のプロである管理会社に委託することになります。この管理会社の選び方が、不動産投資の成否を決めると言っても過言ではありません。
今回は、管理会社の良し悪しを判断するポイントから、不動産管理者が身に付けるべきスキルについて考えてみます。

1. 管理会社はコストだけで決めない

投資もビジネスも同じですが、「より少ないコストで、より多くの収入を得る」と利益は最大化します。不動産投資で考えると、オーナーはできる限り物件価格を値切り、仲介手数料を値切り、金利の低いローンを組むように努力するでしょう。物件価格や仲介手数料を交渉の結果下げられたとして、それで物件が変わるわけでも、不動産売買契約に問題が生じるわけでもありません。メリットこそあれ、デメリットはありません。
同じように考えれば、不動産管理会社も価格の安い所と契約する方がよいと思えるかもしれません。しかし、この考え方はお勧めしません。管理サービスの質は入居率に直結します。費用が安くても、対応がお粗末な管理会社では、物件の空室率が高まり、収益は安定しません。管理費用のメリットよりも収益のデメリットが大きくなります。ですので、不動産管理会社を選ぶ場合は、安さよりも、管理能力の高さに重点を置くのが大原則です。

2. 入居審査の基準と入居率の関係をチェックしよう

不動産管理会社が入居者を審査する場合、良い入居希望者ばかりが集まれば理想ですが、現実的には、社会的信用度が高く、裕福な人ばかりとはなりません。かといって、審査基準が、厳しければ厳しいほど良いというものでもありません。
あまりにも入居審査が厳しく、空室数の増加や空室期間の長期化を招くと、収支に影響が出ます。反対に入居審査が甘すぎて、入居後に家賃を滞納されるのも問題です。
オーナーは管理会社の審査基準を事前に確認しておきましょう。もし基準が厳し過ぎると思った時は、その管理会社が受け持つ他の物件の入居率を教えてもらいます。入居率が高ければ、優良な不動産管理会社でしょう。逆に低ければ、空室数の増加や空室期間の長期化という事態が起こる可能性があるので、気を付けてください。

3. サブリースはデメリットも把握しておく

3. サブリースはデメリットも把握しておく
不動産投資のリスク対策の一つに「サブリース」があります。例えば、不動産管理会社がアパート一棟を丸ごと借りて運用し、オーナーの家賃を保証してくれる契約です。これだけ聞くと心強い話ですが、デメリットもあります。サブリースの場合、一般的な管理手数料よりも割高で、家賃の10%~20%を払うことになります。また、家賃の決定権を管理会社が持ち、2年ごとに見直しが行われて、当初想定していたような利回りにならないケースもあります。サブリース契約を結ぶ場合は、内容をよく確認してから契約しましょう。

4. オーナー自身が管理会社を確認

不動産管理の契約の締結は、担当者とのやり取りだけで話が進むことも多いですが、契約前に管理会社をご自身で訪問してみてください。
結局、実際に管理を行うのは、窓口になっている担当者ではありません。担当者の対応が良いからといって、管理会社のサービスが良いとは限らないのです。訪問をして、どんな会社なのか、どんなスタッフが働いているのか、ご自分で確認してから契約に進みましょう。
訪問した際は、例えば以下のような点に注意してください。
1) 窓口の対応や電話のやり取りが丁寧である
入居者は、たいてい電話で管理会社に要望やクレームを伝えます。この時に、対応した人間の言葉遣いが悪かったり、気分を害したりすると、入居者の退去事由になりかねません。
2) 雰囲気が良い、スムーズなコミュニケーションが取れている
管理業務の範囲は広いので、各部署、担当者が連絡を取り合ってスムーズに進める必要があります。職場の雰囲気が悪く、スタッフの会話も少なく、役割分担が出来ていないような管理会社に良い対応は望めない可能性があります。

5. 「退去率の低さ」とその施策

5. 「退去率の低さ」とその施策
入居者探しに強い不動産管理会社に魅力を感じると思いますが、「退去率が低い」不動産管理会社はそれ以上のメリットをオーナーにもたらすでしょう。
入居者を「探す」ということは、物件に空室があるということです。空室になると、その間の収益率は下がりますし、手間もかかります。むしろ、長期にわたって入居者に住んでもらうほうが効率は良くなります。退去率の低い不動産管理会社というのは、入居者が退去しないような対策をきちんとしているのです。 クレームへの対処、迅速な修繕作業、きちんとした清掃作業、共用掲示板への報告など、入居者が快適さ感じてくれるような活動です。ぜひ退去率の低さに注目してみてください。

まとめ

不動産管理会社を評価する際のポイントから、不動産管理者が身に付けるべきスキルについて考えてみました。コスト削減も重要ですが、削りすぎで品質が落ちるのは逆効果です。「自分が入居者の立場となった時に、快適かどうか」という視点が大事です。そういうサービスが提供できる会社を選んでください。