不動産にAM・PM? それぞれの運営管理と果たす役割

皆さんは「特別目的会社(SPC)」という言葉をご存じでしょうか。SPCとは企業が資金調達などを目的として設立する会社のことです。不動産ビジネスにおいては、投資家から資金を募って不動産を所有し、その運用によって得られる賃貸収入や売却益を投資家に配当するというものです。
近年、このSPCによる「不動産ファンド」の組成、例えば、J-REITなど不動産証券化の動きが、日本でも定着してきました。冒頭に上げた「SPC」はいわばペーパーカンパニーのようなもので、不動産ファンドを組成しても常駐のスタッフがいて事業を遂行する訳ではなく、運用や管理は外部委託します。
その委託業務の受け皿として、「AM」や「PM」と呼ばれる人たちが存在します。「AM」「PM」と言っても、「午前」「午後」と言った時間表示ではありません。では、いったい何を指しているのでしょうか? 詳しくご説明しましょう。

不動産投資のAMとPMとは

まず、AMとは「アセット・マネジャー」の略です。不動産ファンドで不動産売買や賃貸借の運用業務を行う専門家です。
主な仕事は投資家や投資ファンドから委託を受けて、不動産物件の投資・売却の意思決定を行うことです。さらに、PM(後述)に不動産管理を委託し、指示を出すのもAMの仕事です。業務のミッションは、投資家・不動産ファンドが持つ物件の維持管理と収益の最大化にあります。
続いて、PMとは「プロパティ・マネジャー」の略です。AMから委託を受けた不動産ファンドの投資対象物件を、現場で管理・統括する役割です。不動産管理やテナント募集などを行う業者を指すこともあります。
具体的には、主に次の3つの業務を担当します。
・賃貸管理業務(借主の募集や更新、退去に関連する業務)
・月次報告書作成業務(依頼元のAMや投資家に対する月次報告)
・建物修繕・設備更新提案業務:建物の修繕や設備更新の提案・実施

つまり、AMは意思決定と指示を出し、PMは投資対象の不動産管理など日常的な実務を行うという関係にあると言えます。

AMとPMが果たす役割

AMとPMが果たす役割
AM、PMについて簡単にご説明したところで、両者がどのような業務を行うのか詳しく取り上げたいと思います。
現在、様々な金融機関が、不動産アセットマネジメント業務(投資家に代わって不動産を管理・運用する業務)を提供しており、その業務フローは大別すると、次の3段階があります。

1. 物件買付

AMは不動産ファンドの運用対象となる物件を検討し、物件買付のために所有者と交渉を行い、最終的に調達します。同時並行で、デューデリジェンス(投資対象の調査、査定)、運用ストラクチャーの組成(運用資産をどのような種類の不動産にどのように配分するのかの構成)、投資家の勧誘などの業務も行います。

2. 運用

AMが決定した戦略を実行します。具体的には、次のような施策を講じることが多いです。
・物件価値の向上のための施策(賃料の見直し、物件の改修など)
・PMへの指揮命令、監督
・資金計画の策定
・決算、配当金分配
・投資家へのレポート作成

3. 物件売却

アセットマネジメントの最終段階です。AMが中心となり、物件売却に向けて出口戦略を策定、売却先との交渉を行います。それと並行し、ドキュメンテーション(関連する契約書や投資資料の作成)、ファンドの最終決済などの事務も行います。最後に、投資家らに償還・運用益の還元を行って業務は完了します。

PM業務の重要性

PM業務の重要性
アセットマネジメントにおいて、投資家から直接要請を受けて戦略を決定するAMと比較して、PMの役割を低く見る向きがあるかもしれませんが、それは誤解です。PMの働き次第で、アセットマネジメントの運用成績はかなり違ってきます。
AMが策定した戦略を具体的に行うのがPMの役割です。AMとは異なり、PMは現場目線で施策を実行する力が求められます。
アセットマネジメントの運用段階、とりわけ物件価値の向上はPMの能力次第で成果が異なってきます。PMは不動産管理の現場で、様々な実例に接しているプロフェッショナルです。現場の声を生かし、積極的に運用を改善する能力が求められます。
さらにPMは、一般消費者や法人などのエンドユーザー(最終利用者)と接していますので、「どんな物件が魅力的だと思うのか」についての情報や知見を持っています。不動産ファンドの運用では、こうした知見をマーケティングに活かすという観点からも、PMがその能力を最大限に発揮しているかどうかが重要になります。

まとめ

不動産証券化の動きが日本でも定着し、不動産投資における「所有」と「経営」の分離が一般的になってきました。そうした中で、不動産ファンドのアセットマネジメントでは、管理業務の細分化が進んできています。
不動産ファンドの運用成績を左右するキープレイヤーとして、今後さらにAMやPMの重要性が高まっていくと言えるでしょう。