「建て替え不可」の物件をご存知ですか? 覚えておきたい「再建築不可」というワード

相続した実家や、古家付きの中古物件を安く購入して、建て替えようとお考えの方もいらっしゃると思います。でも不動産には、建物の建て替えがまったくできない「建て替え不可」の物件があることをご存知でしょうか?
既存の建築物の中で、法律上、建て替えや増改築ができない状態のものを「再建築不可」と言います。建て替えができる通常の物件に比べて様々な面で異なり、知らずに建物を取り壊してしまうと大きな損失を被ることにもなりかねませんので、注意が必要です。
そこで今回は「再建築不可」の物件の特徴や活用方法、リスクについてご紹介します。

建築基準法による接道義務

建物を新たに建築する土地には、法律上認定を受けている幅4m以上(特定行政庁が必要と指定する区域内では幅6m以上)の道路に、2m以上接していなければならないという「接道義務」があります。
この接道義務は、災害や事故による火災などが起こった場合の避難経路の確保や、緊急車両が出入りしやすいことを目的として、昭和25年11月23日に施行された「建築基準法」により制定されました。
「再建築不可」の不動産の多くが、建築当時にこの規定がなかったため、現在、この要件を満たさなくなっています。そのまま使用するのは容認されていますが、建て替える場合には、現行法に準拠しなければなりません。

「再建築不可」を確かめるには

「再建築不可」を確かめるには
売り出された物件が「再建築不可」の場合、不動産の表示規約により、その明示が義務付けられています。不動産広告には「再建築不可」「建築不可」「現状建て替えができません」などの記載があります。
また、物件の前面道路の認定と幅員については、各自治体の役所の担当部署(建築課など)に問い合わせれば、誰でも教えてもらえます。また間口(土地が道路と接する幅)の正確な長さは、地積測量図で確認できます。前面道路は、法律上の道路であれば公道・私道の別は問われませんが、中には、見た目は道路のようでも、法律上は認定されていないケースもあるので注意が必要です。
東京都内のような住宅密集地では、再建築不可の物件が少なからず存在しています。
具体的には下記のような物件ですが、駐車場が無くて奥まっている家などは、それに該当する可能性が非常に高く、現地を見ただけで判断できるものもあります。
・幅4m未満の道路に面している家
・道路に面しておらず、他の人の土地を通路としている家
・4m以上の道路に接してはいるが、奥まっていて間口が2m未満の家

再建築不可物件を活用するためには

再建築不可物件を活用するためには

活用法1. 「みなし道路」は敷地のセットバックを行う

昭和25年の建築基準法制定時点で、既に家や建物が建ち並んでいた4m未満の道路については、特定行政庁(市長、知事など)の指定により、建築基準法上の道路として見なされます。このような道路は建築基準法第42条第2項において定められていることから、通称「2項道路」あるいは「みなし道路」などと呼ばれています。
この道路に接する敷地については、道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」を行うことで再建築が可能となります。ただし後退部分は道と見なされ、個人の工作物を建築することはができなくなり、敷地として使用できる面積は狭くなります。

活用法2. 隣地を買い取り必要な接道要件を満たす

例えば接道が1.8mで、あと20cmだけ条件に足りないような場合、隣地の所有者と交渉してその20cm分だけ土地を売ってもらうことで、接道義務を満たすことができます。また、すでに接道義務を満たす隣地を購入して、土地を一筆にする(一区画の土地とする)方法もあります。

活用法3. リフォーム・リノベーション・修繕をして使い続ける

再建築不可の土地では、既存の建物を取り壊して新しく建物を建てることはできませんが、取り壊さない限りは、住み続けたり、使い続けたりすることが可能です。
そのため、再建築不可物件の土台や間取りはそのままにして修繕を行ったり、古い部分をリフォームしたりする方法で使い続けるケースもあります。極端な例としては、柱1本を残して他の部分を新築のようにリノベーションする場合もあるほどです。

活用法4. 再建築不可のメリットを生かす

再建築不可物件は安く購入できるので、見方を変えると利用価値があります。賃貸に出せれば高い利回りを期待でき、投資目的で購入する人も少なくありません。
また、再建築不可の物件でも、必要な改修を施しメンテナンスをしっかり行えば建物は長持ちします。古民家や昔ながらの木造住宅を、シンプルかつモダンにリノベーションした物件は、最近のエコ・ミニマル志向の若い人たちなどに一定の人気があるため、設備面を整えて、広報、宣伝活動が上手できると、新たな需要を生む可能性があります。

「再建築不可」のリスク

「再建築不可」のリスク
再建築不可物件のリスクについても見ておきましょう。

リスク1. ローンがつきにくい

価格は安いものの担保評価が低いため、融資の承認が下りずローンが利用できない場合もあります。また、もし借入ができても、高金利である場合がほとんどです。申し込みできる金融機関が限られることもあります。

リスク2. 建物が滅失してしまうとお手上げ

万が一、家が火事で全焼したり、地震や災害で倒壊したりしてしまった場合、そこに新築することはできません。ローンを組んでいた場合は、ローンだけが残ることになります。

リスク3. 希望の額での売却が難しい

ローンが通りにくいため、購入できる人が限られます。また、売却に時間がかかる可能性があるため、換金性が低いです。「再建築不可」というだけで足元を見られ、希望額をはるかに下回る価格で買い叩かれることさえあります。

まとめ

土地活用を考える上で「再建築不可」という言葉は、ぜひ知っておきたいワードです。
現在お持ちの不動産が該当する場合は、取り扱いに注意するのはもちろんのこと、これから不動産投資を始めるのであれば、安いからという理由で購入するのは止めましょう。
しかし、再建築不可であること逆手に取って、高利回りの投資にする方法もあります。その場合、リスクが高いことに違いはありません。購入する際には上記の注意点を十分に理解し、リフォームなどに掛かる諸費用も良く考慮した上で決断して下さい。