50室超の物件を管理する「スーパー大家」になるにはどうすれば良いのか?

不動産投資家たるもの、1軒でも多くの物件を運営して資産を拡大したいものです。できれば「スーパー大家」のような、管理部屋数が50室を超えるぐらいの賃貸経営者になりたいですよね。
不動産投資の正しい戦略と強い意志を持っていれば、あなたがスーパー大家になることも決して夢ではありません。誰にでもチャンスはあるのです。
そのためには、不動産投資をスタートする時点からスーパー大家を目指すための取り組みが必要になります。今回は、スーパー大家になるための基本となる、4つの大切な戦略についてご説明いたします。

1. 最初から大きな投資物件を手に入れようとしない

最初から8部屋~12部屋規模の物件を手に入れて、そこから一気に50室、100室のオーナーになろうと考える方がいますが、それはハイリスク・ハイリターンなアプローチです。残念ながらこのやり方では、スーパー大家どころか、不動産投資そのものが失敗に終わる可能性が高いでしょう。
アパート経営で成功を収めている不動産投資家も、皆が初めての投資から大成功しているわけではありません。むしろ、「初めての投資は失敗だったかも」という人のほうが多いかもしれません。その理由は、ひとえに知識・経験不足です。「融資額と収益のバランス」「物件選び」「利回りについての判断」「管理会社選び」など、知らない事ばかりの中で未知の分野に取り組むわけですから、成功を収めるのは容易なことではありません。
どんなに目標が高くとも、最初の投資は金融機関や仲介会社が太鼓判を押してくれるような堅実な価格帯の物件から始めることをお勧めします。精神的、金銭的に余裕を持って不動産投資を継続し、次の物件に向けて不動産投資の勉強や物件の視察にも時間が費やせるようなやり方で進めましょう。

2. 金融機関に信頼される賃貸経営を

2. 金融機関に信頼される賃貸経営を
不動産投資では、経費による所得税減税や自分で不動産管理会社を設立するといった節税に重点を置いた経営手法を推奨する専門家がいます。確かに一理あるものの、「スーパー大家」を目指す方には、この手法はお勧めしません。
最終的に50室を超える物件を手に入れるまでには、それ相応の資金が必要になります。その資金は賃料収入だけでは足りないので、大部分は金融機関から融資を受けることになります。
その際に、オーナーが上記のような節税目的の不動産経営をしていると、金融機関からの融資枠が少なくなる可能性があります。理由は、金融機関がオーナーを評価する際の基準として「納税額」を重要視する傾向があるからです。
納税額が多いと、賃貸経営が成功していて収益が上がっているので、多額の税金を支払っているのだと評価します。反対に、収益に対して経費などの割合が大きく納税額が少ない場合は、事業モデルとして収益性が低いのか、経費を抑えられない放漫経営体質なのか、もしくは節税目的の賃貸経営をしているというような評価をされやすいのです。もちろん、融資審査の際に前者が圧倒的に有利なのは言うまでもありません。
納税額が融資判断のすべてではありません。確かに出来ることならば納める税金を少なくしたいものです。気持ちは良くわかりますが、少しでも良い条件で金融機関から融資を引き出すことも、スーパー大家になるためには大切なことなのです。

3. 売却と購入を繰り返しながら所有物件を増やす

物件を増やすプロセスは、ひとつひとつを地道に購入するだけではありません。場合によっては、それまで所有してきた物件を全部売却して、より大きな物件に買い替えることもあります。売却と取得を繰り返しながら、所有物件を増やすという手法は珍しくないのです。
例えば、ワンルーム2室、マンション1室を所有中のオーナーが、次の投資物件として12室のアパートを購入する際に、頭金などの資金を用意するため過去に購入した3室をすべて売却する、といったケースです。
少数の賃貸物件を大切に維持する経営スタイルならともかく、「スーパー大家」を目指すならば、「一度手に入れた物件は手放さない!」という固定観念にとらわれず、買い替えながら資産をステップ・アップさせることも考慮しなくてはなりません。

4. 「本気」の心構えで

4. 「本気」の心構えで
精神論ではないですが、「スーパー大家」を目指す方は、その強い決意を周囲に伝え、また、伝わるような行動を取るべきかもしれません。
不動産経営を始めると、金融機関、仲介会社、管理会社など、様々な立場の人たちと関わるようになります。あなたが「スーパー大家」を目標にしていること、それに向けて誰よりも一生懸命に努力していること、そう言うことが彼らに伝われば、その心意気を感じて積極的に協力してくれるはずです。ビジネスとはいえ、人と人の関わり合いの中で行われることです。できるだけ多くの協力者を得ることは、スーパー大家として成功する上で大切な要素になるのではないでしょうか。

まとめ

「スーパー大家」になるためには、数室だけの賃貸経営とは異なる戦略が必要だということがお分かりいただけたでしょうか。これらの戦略を実践するのは簡単でないかもしれませんが、我こそはと思う方はぜひ、周囲のオーナーが憧れる50室、100室のオーナーを目指して不動産投資家としてのスタートをきってみませんか。