相続の時にしっかり話し合って! 財産の共有をしない方が良い理由とは?

不動産などの財産の相続で親族らともめるのは、誰でも嫌なものです。財産相続には実に様々なケースがありますが、特に不動産の相続においては、相続が“争族”にならないためにも、財産の「共有」はできるだけ避けることをお勧めします。
とはいえ、親族間のやむを得ない事情で、不動産を共有する場合もあるでしょう。今回は、相続で不動産を共有することの問題について、お伝えしたいと思います。

財産を「共有する」とは

「財産を共有する」とは、簡単に言うと、2人以上の人で1つの財産を所有する(所有権を持つ)ことです。
財産には相続時に「分けられる」財産と「分けられない」財産があります。土地であれば、相続人たちで分割するという方法も考えられます。しかし、菓子を分け合うような簡単な問題ではなく、誰に分けた土地の価値が高いとか低いとかいった問題が必ず出てきます。また、建物が土地の上にあれば、分けることすらもできません。そこで、共有という形が採られるのです。
不動産を共有する場合は、共有する各人が所有権の割合を決めます。その割合を「持分」と言い、当事者で決めることができます。決めない場合は法律に従い均等となります。
冒頭で「財産は共有しないほうが良い」と申しました。ではなぜ、共有にしない方が良いのでしょうか? 次にその理由を見ていきましょう。

1. 共有する全員の同意がないと売却(処分)ができない

不動産を共有にすると、各人が勝手に売ったり、貸したりできなくなり、共有者全員の同意が必要になります。1人でも意見が合わないと、そうした話が前へ進みません。「不動産」の文字通り、まさに動かせなくなってしまうのです。
さらに、共有者が相続を重ねるたびに別の共有者が増えます。お互い全く知らない人が関わるようになり、さらに複雑化しますし、持分も細分化されて、問題は増えるばかりです。
不動産を残したい者、売却して金銭での分配を望む者など、共有者の不動産に対する考え方はいろいろです。相続前には仲良しだった家族でも、将来の人間関係がどうなるか分かりません。売ろうとしても、それぞれが欲しい金額や時期が異なり、意見が衝突するものです。共有した不動産で一番難しいのはこの問題で、親族間の交流が疎遠な場合はなおさらでしょう。

2. 共有する不動産の税金の納付が手間に

不動産を共有していると、その持分によって不動産に対しての対応方法が異なります。建物の修理などの保存行為は単独、賃貸借契約(賃貸している場合)の解除などの管理行為は持分の過半数で実行、そしてこれらの費用は持分に応じての負担となります。
この負担の1つに固定資産税(都市計画税も含む)があります。すべての共有者は、不動産を自分が使っていなくても、毎年、連帯して納付する義務があります。誰かが立て替えて支払った場合は、立て替えた人が他の共有者に、持分に応じた金額を計算して請求することができます。
税金の納付書は共有筆頭者の元に届きます。共有者全員に発行すると二重納付などの恐れがあるためで、登記簿の筆頭者や持分の多い人が筆頭者とされるようです。そのため、筆頭者が延滞していても共有者は気付きにくく、知らないうちに多額の延滞税が掛かってくることも実際にあります。誰かがまとめて支払わねばなりませんので、共有者の人数が多いと取りまとめて支払うのは大変な苦労になります。

3. 持分だけの売却も可能だが、買い手を探すのは困難

共有者の一人が、自分の持分だけを売却することは可能です。これは不動産全部の売却にあたりませんので、他の共有者の承諾はいりません。
ですが、現実的に買い取ってくれる第三者がいるかどうかは別問題です。他の共有者に買い取ってもらうという選択肢もありますが、相手は同じ立場でもあり、交渉は難航するでしょう。また、不動産業者の中には、持分の買い取りに応じる所もありますが、不動産業者もビジネスですのでその持分に見合った安い価格しか提示しません。業者にすれば売却したい共有者の悩みを引き継ぐだけで、購入しても自分勝手に売買できないのですから当然でしょう。持分を購入した後は他の共有者と交渉し、共有状態を解消していくことになります。話し合いが付かなければ裁判で争う可能性もあります。

不動産の共有を解消する方法とは

不動産の共有を解消する方法とは
ここまでご説明したように、共有不動産の持分は流動性や換金性に乏しく、資産として問題が多いのです。では、共有を解消するにはどういう方法があるのでしょうか。
まず、「遺産分割協議」で決めるという方法があります。遺産分割協議とは、故人の遺言がない場合に、誰がどの財産をどれだけ相続するかを相続人全員で話し合って決めることを言います。例えば、故人の自宅(土地建物)は長男が、駐車場は次男が、預金○万円については、長男が3分の1、次男は3分の2を取得するなどのように、財産一つ一つについて決めることをいいます。協議での決定事項は多数決でなく、全員の合意が必要です。そして協議内容について「遺産分割協議書」を作成し、署名・実印での押印・印鑑証明書を添付します。なお、1人でも協議に参加していない相続人がいると、協議書に法的な効力はありません。文書は各自1通を保管します。不動産の共有者が増えると、協議の開催や協議書の作成にも、大変な手間と時間がかかります。しかし、この書面がないと、不動産の所有名義を変えることはできないのです。
また、遺産分割協議の中で「代償分割」という方法もあります。これは、特定の人がある財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを与える方法です。例えば、長男に全ての遺産を相続させる代わりに、長男が次男に代償金を支払うというものです。
それでも話がまとまらない場合は、「遺産分割調停」という制度を利用することになります。この制度は、相続人だけで話がまとまらない時や、そもそも相続人が集まって話をすることができない時に、家庭裁判所へ調停を申し立てるというものです。調停でも解決しない場合は、自動的に家庭裁判所の審判手続きに移ります。

まとめ

上述のように、相続された不動産を共有することになると、様々なトラブルが発生する可能性が生まれます。これを避けるためには、相続の時に、相続人同士でしっかり話し合うしかありません。そして財産を残す人はただ資産を残すだけでなく、遺言などを残して後々「争族」にならないよう、事前に配慮しておくことをお勧めします。