傾斜マンションを契約しないために、物件選びの際に気をつけたいポイント

2015年10月、業界最大手のデベロッパーが販売した神奈川県横浜市の大型マンションが、施工不良により傾斜している問題が報じられました。その調査の過程で、こうした施工不良がこのマンションに限ったことではなく、「業界ではよくあること」という現場関係者の証言が続いて、世間を驚かせました。
施工不良物件と契約しないために、私たち一般消費者は何が出来るのでしょうか。今回は物件選びの際に気をつけたいポイントを考えていきましょう。

「傾斜」はなぜ起こったのか

今回問題となったマンションは、「渡り廊下の手すりにズレがある」という住民からの通報で発覚しました。
一般的に軟弱な地盤にマンションを建設する際には、地下深くの「支持層」と呼ばれる強固な地盤に長い杭を打ち込み、建物が地中に沈みこまないよう地盤を補強する杭工事を行います。このマンションも鋼管杭による杭工事を行ったとしており、施工会社は傾斜の原因について、当初は「東日本大震災の影響」と説明していました。しかし調査の結果、一部の杭が支持層に到達していないことが明らかになり、データ偽装などの不正と施工不良が発覚しました。
元請け会社から強いプレッシャーを受けていた下請け会社が、施工の確実性ではなく、工費と工期を厳守することを優先し、支持層に到達しない杭工事と、データ流用や建材の偽装などを、意図的に行ったことが原因で、マンションの傾斜が起こったと考えられています。

傾斜マンションの現在

傾斜マンションの現在
傾斜が明らかになった以上、住民としては何とかしたいと思うのは当然でしょう。資産として考えても、その価値の下落は避けられません。マンションの建て替えには、区分所有者の5分の4、各棟の3分の2以上の同意が必要ですが、事は容易ではありませんでした。すべての棟で施工不良が確認されていたわけではなく、また、子供の学区の問題などを理由に、できればそのまま住み続けたいと思っている住民も少なからずいたからです。
年が明けた現在、住民のおよそ9割の合意が得られ、2月末の住民総会で全棟の建て替えが正式に決定する方向ですが、工事と住民の引っ越しがすべて完了するには数年がかかる見込みです。

傾斜マンションを見抜く方法

残されたデータから不正行為があったかを見抜くのはほぼ不可能です。自ら気を付けて、注意深く物件選びをするほかありません。欠陥の可能性に気付くためのチェックポイントを紹介します。

<立地から確認>

・所在地の地盤・特徴
立地から地盤のリスクを確認する方法があります。急な坂道の途中の立地では、造成が切り土か盛り土かによっても地盤の強度は変わります。自治体のハザードマップや液状化マップ、昔の住宅地図を見て、浸水履歴のある地域、かつて海や河川、沼地であった痕跡がある場合は要注意です。横浜市の傾斜マンションが建っていた場所は、かつて海でした。本来はプリンほどの固さの軟弱地盤であったそうです。

<外観から確認>

・ジョイント部分のズレ
横浜市のマンションは、棟と棟をつなぐ渡り廊下の手すり部分に2~3cmのズレが見つかったことが発覚のきっかけとなりました。大規模マンションで、渡り廊下などジョイント部分があれば、そこにわずかでもズレがないか確認しましょう。
・外壁のひび割れ
外壁部分をよく見て、タイルのはがれやひび割れを見つけたときは要注意です。特にひび割れは、その深さに注意してください。

<内覧で確認>

・床や壁のカビや変色
窓から離れた部分の壁と床の境界や部屋の隅などに、変色やカビ・腐りが生じてないか確認します。もし、結露以外の原因で生じている漏水の痕跡があったら注意しましょう。
・建て付け
窓やドア、ふすまを開閉して、建て付けの悪いところや建具の変形がないかを確認します。建物のゆがみが建具を変形させることがあります。
・匂い
閉め切ったときの匂いにカビ臭さがある場合は、見えないところで雨漏りが起こっている可能性があります。

<修繕履歴で確認>

・マンションの雨漏りの記録
傾斜している場合、雨漏りなどの不具合が竣工後10年以内、早くて2~3年のうちに発生している可能性があります。雨漏りの補修は管理組合で行うので、総会議事録に記録が残ります。議事録を取り寄せることで、雨漏りの修繕の有無がわかります。

新築マンションの傾斜の可能性を見抜く手段はほとんどない

新築マンションの傾斜の可能性を見抜く手段はほとんどない
マンションに何らかの欠陥があれば、ほぼ築10年以内に症状が顕在化すると言われています。そのため、今回の事件を受けて、10年経過しても問題が起きていない物件を選んだほうが、安全で確実ではないかという考え方が広まりました。実際、問題発生直後の一時期には、新築マンションの売れ行きが落ち、築10年以上経過した中古マンションの人気が上がるような現象も見られました。
傾斜マンションのような問題は、一個人の力で対応できることではなく、もし購入後に傾斜が発覚すれば、時間の面でも、資産価値の面でも、大きな不利益を被ることになってしまいます。マンション選びの際には、立地や建物の機能性、管理など様々な条件から物件を選定します。上記のポイントもふまえ、物件は慎重に検討して下さい。