不動産投資を成功するには管理会社を見極めろ! 見極めるための3つのポイント

きちんと管理してくれる管理会社を選ぶことが大切だが・・・

不動産投資をスタートさせる時、「物件」と「不動産会社」については、ほとんどの投資家が、時間をかけて熱心に探すと思います。確かに、利回りや入居率の高い物件を手に入れることは、不動産投資を成功させる大きなポイントです。そこに情熱を注ぐ行動は正しいでしょう。
その一方で投資家の中には、物件取得後の「管理」対策を十分に考えておらず、「良い物件であれば、ずっと満室が継続する」と思っている方が少なくありません。
現実には適切な物件管理が行われてこそ、入居者は住み続けます。購入時点では優良物件であっても、管理を怠れば確実に入居率の低い物件になってしまいます。つまり、良い管理会社を選び損ねると、不動産投資は失敗する可能性が高いのです。
ところが、管理会社を選ぶ場合のポイントや情報は、あまり知られていないようです。そこで今回は、良い管理会社を見極めるための3つのポイントをお伝えします。

1. 建物だけでなく、入居者の管理も得意な会社

1. 建物だけでなく、入居者の管理も得意な会社<
管理会社というと「建物を管理する」イメージが強いでしょう。実際、建物管理だけを行う管理会社もあります。しかしここで重要なポイントは、建物管理だけでなく「入居者管理」についても得意な会社を選ぶということです。
入居者の管理とは、具体的には次のようなものです。
・賃料管理
・クレームや要望への対応
・退去手続き
・更新手続き
・入居者募集

この中でも、特に「入居者募集」が得意かどうかを確認してください。
集客力の低い管理会社と契約してしまうと、退去者が出た時に、長期間空室が続くことが予想されます。空室となれば、当然、家賃は0円です。空室が半年も続くと、収益率は大幅に下がります。賃貸物件のオーナーにとって何よりも注意すべきは空室率なのです。
このような失敗をしないためには、「集客力があり、高い入居率を維持できる管理会社」に依頼すべきです。では、どのように入居者の集客能力を確認すれば良いのでしょうか。
まず、管理会社に管理物件の平均入居率を直接聞いてみましょう。高いに越したことはありませんが、入居率8割をクリアしているかが目安です。
次に、空室率が高い物件について、「なぜ入居者が付きにくいのか?」を質問して下さい。「老朽化している物件が多い」「近所に新築物件が数多く、そちらに引っ越した」「大家さんがエリアの相場を受け入れず、高めの家賃を設定している」といった回答ならば、管理会社よりも物件自体や大家さんに問題があります。
しかし、「入居者間のトラブルが多い」などの理由は、管理会社の努力で解決できるものです。こうした「言い訳」をする管理会社ではあなたの物件を任せても低い入居率となることでしょう。やる気のある、前向きな努力をしている会社を選びましょう。

2. 管理物件を実際に見てチェックする

管理会社の業務内容の、「見える」部分をチェックしてみましょう。そのためには、実際に管理物件を巡回します。管理会社に連絡をして「物件管理を依頼するかもしれないから、○○地区の管理物件を教えてください」と聞けば教えてもらえます。もしここで言葉を濁すようであれば、適切な管理業務をしていない証拠。その会社は避けるべきです。
管理物件を巡回した際のチェックポイントは以下の通りです。
・ 郵便受け
郵便受けを見るのは、空室の確認と、郵便物を定期的に処分しているかどうかの確認です。巡回した複数の物件で空室が目立つようであれば、管理会社の集客力が低いと考えられます。また、郵便受けから郵便物が雑然とはみ出していれば、定期的な清掃がきちんと行われていないと考えて間違いないでしょう。
・ 掲示板
建物管理がしっかりしている会社は、掲示板に、入居者全員への連絡や守ってもらうルールなどを、定期的に貼り替えています。張り紙の日付が何年も前のものなら、適切な建物管理がされていないと言えます。
・ 共用部分の状態
エントランスや階段の清掃状態、電灯切れがないかなどをチェックしてください。特に、賃料以外に共益費を徴収する物件の場合、電灯や消耗品が交換されていないと入居者は必ず不満を抱きます。きちんと対応している管理会社なのかを確認しましょう。

3. 店頭職員の様子を確認

3. 店頭職員の様子を確認
社員が忙しくしている会社は業績が良さそうですが、管理会社においては、職員がバタバタしているようなところは、かえって不安です。
入居者からのクレーム対応が多い、職員同士の連携が取れていないといった理由で、忙しいのかもしれません。実際のところはともかく、そうした頼りない印象をお客様に与えるのは、安心感が第一の管理会社として大きなマイナスです。このような会社は、建物管理も入居者管理も中途半端になりがちです。
一方、会社全体が落ち着いていて、職員たちもゆったりと構えている印象の会社は好感が持てます。日頃の業務が円滑に進められている可能性が高く、安心して任せられそうな雰囲気が感じられれば、管理の依頼を前向きに考えても良いのではないでしょうか。

まとめ ─見極めのポイントはすべてチェックしましょう

良い管理会社を選ぶための3つのポイントについてご説明しました。
・入居者管理の得手・不得手
・実際に管理している物件
・会社内の雰囲気

これらのポイントはすべてチェックしてください。
今回お伝えした3つのポイントをすべて満たす管理会社でなければ、不動産投資を成功に導いてくれる管理会社とは言えません。物件選びや不動産会社選びは大切です。しかし、それと同じぐらいに管理会社選びも大切にするべきなのです。