借り換えで得をする条件とは? 金利が低下しているからこそ把握したい「損益分岐点」

マイナス金利の影響で、住宅ローンの金利が下がっています。「金利が下がると得らしい」と、ローンの借り換えを検討している人も多いことでしょう。しかし、借り換えには諸経費が掛かります。そのため、必ずしも得になるとは限りません。
ここでは借り換えのメリットが出る境目となる「損益分岐点」について考えてみます。

借り換えで得をする理由

私たちが銀行に預けたお金には利子が付きます。それとは反対に、私たちが住宅ローンで銀行からマイホームの購入代金を借りた場合、利子を付けて返さなければなりません。この利子がいくらになるのかを決定するのが金利です。
金利は市場動向によって変わり、ここ10年を見ると、住宅ローン金利は下落を続けているといえます。
金利が下落すると、返済額の削減を求めて住宅ローンの借り換えをする人が多くなりますが、借入金額が変わるわけではありません。
例えば、100万円の借入金がある人が、A銀行からB銀行に借り換えをしたとすると、A銀行からの借入は新たにB銀行から借りた100万円で返済するため、100万円の借入金はそのままB銀行へ移行します。
借入額は同じですが、そこに掛かる利息が低くなれば、結果的に総返済額も減ります。住宅ローンは借入金額が大きく返済期間が長いため、わずかな金利差が大きな効果を生むのです。
金利の違いによって、どれくらいの差が出るのかを一覧にしたのが以下の表です。3,000万円を35年で返済する際の総返済額を、金利ごとに比較しました。

金利 総返済額 毎月返済額
3% 4,850万円 11万6,000円
2% 4,174万円 10万円
1% 3,557万円 8万5,000円

※返済方式は元利均等返済、金利は固定金利、ボーナス時追加返済は0とします。
※手数料や税金は考慮していません。
上表の通り、金利3%と比べて1%では総返済額が1,293万円も下がり、毎月返済額も3万1,000円もの差が生じます。
ただし、借り換えの場合は借入当初よりも返済額は少なく返済期間も短いため、本当に得になるのかどうかの見極めが重要です。

借り換えで返済額が減る条件とは

一般的には、以下の3つの条件に当てはまると、借り換えメリットが生じると言われています。
1. 金利差1%以上
2. 借入残高1,000万円以上
3. 返済期間10年以上

上記と同じ、金利1%(固定金利)、借入額1,000万円、返済期間10年という住宅ローンがあったとすると、その場合の総利息は約51万円となります。この条件の場合は、諸経費が51万円を超えてしまうと返済額は軽減しません。そしてこれよりも利息が高くなる方に条件が変わるほど、借り換えのメリットは大きくなると言えるでしょう。

低金利が進み、損益分岐点の判定が厳しくなっている?

低金利が進んだことで、最近では金利の下げ幅が小さくなっています。そのため、ここ数年で借入をした人の場合は、「金利差1%以上」という条件が難しいかもしれません。
ただし、諸経費も割安になってきているので、もう少し緩やかな条件でも、返済額が減るケースがあります。緩い基準の時は返済額が減るかどうかの見極めが難しく、諸経費を含めた試算が必要です。
また、借り換えのタイミングも重要です。あなたにとっては借り換えであっても、次の金融機関にとっては「新たな貸し出し」です。当然審査があります。借り換えを決めた段階では得をする計算だったのが、審査に通った時には逆に金利が上がって軽減幅が小さくなる可能性もあります。
このように、低金利ならではの落とし穴には注意しましょう。
なお、試算は難しいものではありません。固定金利なら、インターネットのシミュレーションで総返済額を算出できますし、諸経費は各金融機関のサイトに公開されています。変動金利の場合は、将来的に少し金利が上がるという想定でシミュレーションすると良いでしょう。

借り換えで、こんなメリットも

基本的に、借り換えに求めるものは総返済額の軽減でしょう。しかし、借り換えにはそれ以外に次のようなメリットもあります。

1. 金利リスクに備える借り換え

まずは、変動金利から固定金利への借り換えによるリスク回避です。
現在は金利が相当下がっており、固定金利でもお得感があります。変動金利と比べると多少金利は上がりますが、それでも将来の金利上昇リスクが避けられるのは魅力です。
例えば、教育費のピークを先に控えているご家庭や、出産により妻の収入が減る見込みのご夫婦など、わずかな金利上昇も家計への影響が大きいご家庭にとっては、将来的に金利が変わらないという効果は大きいでしょう。

2. 返済年数を延長する借り換え

たとえ総返済額が変わらなくとも、借入期間を延長できれば、毎月の返済額を抑えられます。
まだ若く、返済期間が延びても定年までに完済できる場合や、数年後に保険や定期の満期金が入り、繰上げ返済する予定で、それまでの返済額を抑えたい場合などには非常に有効です。

まとめ

借り換えの「損益分岐点」の基本は、「金利差1%以上、借入残高1,000万円以上、返済期間10年以上」です。
ただし、これはあくまでも返済額ベースの話です。「お得」になる内容は、人によって異なります。何を求めているのかを明確にして、目的に合った借り換えを行いましょう。
また、純粋な諸経費だけでなく、そのための労力についても考慮しましょう。例えば借り換えのために書類を取り寄せる手間や、申し込みのために仕事を休むなど、様々な手間も考慮して借り換えは検討してください。