サブリース、一括借り上げのメリット・デメリットとは?

「サブリース」とは、大家が所有しているアパートやマンションを、サブリース会社が丸ごと借りて(一括借り上げ)、それを入居者に賃貸することです。
サブリース会社は、借り上げ後の空室率に関係なく、一定金額の賃料を大家に支払います。これに似たサービスとして「家賃保証サービス」があります。こちらは家賃の滞納、空室時などにおいて賃料の一定金額を保証してくれるサービスです。
不動産投資において、空室や家賃滞納は大きなリスクと考えられています。サブリースや一括借り上げ、家賃保証サービスはオーナーにとって理想的な話のように思えますが、果たして本当にそう考えて良いのでしょうか。
今回はサブリース、一括借り上げに焦点を当て、そのメリットとデメリットについて詳しく見ていきます。

「サブリース」「一括借り上げ」2つのメリット

まずサブリース契約のメリットを説明しましょう。

1. 一定金額の賃料が安定して支払われる

不動産賃貸経営の収益源は家賃です。したがって新築の物件であっても、空室が目立てば経営は成り立ちません。反対に、中古の物件でも満室御礼の物件であれば経営は黒字で、安定した収益を実現します。
つまり、賃貸経営においては建物や立地なども重要ですが、「賃料」という収益を得ることが最も重要な部分であると理解しておかなければなりません。
そのような最悪の状況を避ける方法の一つとして、サブリースがあります。サブリースによって空室リスクを抑え、安定して一定金額の賃料を得られることは大家にとって大きなメリットとなります。

2. 物件運営の負担を大幅に軽減できる

サブリース契約をすると、その後はサブリース会社が賃貸物件の運営を行ってくれます。オーナーに代わり対応してくれる具体的内容は、次のようなものです。
・ 家賃の集金や管理
・ 家賃滞納による集金業務
・ 空室になった場合の募集
・ 入居希望者への対応
・ 入居者からの要望やクレームへの対応
・ 建物の管理や修繕、リフォーム

このような面倒な作業を代行してもらえることは、大家の負担を大幅に軽減するメリットとなります。サブリースを活用すれば、遠方の物件や地方の物件を購入しても、賃貸経営が行えるというメリットもあるでしょう。

サブリース、一括借り上げの3つのデメリット

サブリースや一括借り上げを行うのは、こうしたメリットばかりではありません。次にサブリース契約のデメリットについてご説明します。

1. 保証賃料は通常の賃料よりも割安になる

サブリース会社は、空室に関係なく一定賃料を保証することはお伝えしました。では、その一定賃料とはいくらくらいかと言うと、「設定賃料の80%から90%くらい」というのが目安です。収益率という面で考えれば、通常の賃貸経営と比べて当然低くなることは覚えておきましょう。

2. 2年ごとの更新で保証賃料が変わることも

「30年の長期一括借り上げ」などと聞くと安心感を持たれるかもしれませんが、この期間、保証賃料がまったく変更されないわけではなく、2年ごとの更新で、保証賃料が引き下げられる可能性もあるのです。
例えば2年ごとの更新で1戸当たり月額2,000円の賃料減額があり、これが続くと10年間の5回の更新で、月額1万円が減額されます。10年後の保証賃料は、最初の契約時よりも年間で1戸につき12万円、10戸あれば120万円も少なくなるのです。
契約内容次第で、そうした可能性があることも理解しておきましょう。

3. サブリース解約料により売却が難しくなるケースもある

サブリース契約は短期契約も可能ですが、一般的には20年~30年超の長期契約が多いです。長期契約の場合、契約期間中に物件を売却すると違約金が発生します。賃料6か月分程度になることが多いようですが、大きな負担になりかねません。
サブリースの解約には費用が掛かるというデメリットがあることも承知しておいてください。

まとめ

今回はサブリース、一括借り上げによるメリットとデメリットについて考えました。
サブリースは便利な面もありますが、収益という点を考えると利回りが低くなります。
賃貸経営の基本は、オーナーと管理会社が協力して入居者を集め、パートナーシップを築きながら満室経営を目指すことでしょう。サブリースなどを利用するかどうかは、様々な条件を考慮した上で判断されるのが良いのではないでしょうか。