奥様をオーナーに? 副業禁止の会社に勤めながら不動産投資をする方法

会社員の方は、副業禁止の企業に勤めている人も多いのではないでしょうか。
不動産投資は雇用契約を結ぶアルバイトなどとは異なり労働には当たらないため、「副業」とはみなされないことも多いのですが、中には不動産投資が副業に当たるとみなす会社や、株や不動産投資などの投資全般を禁止している会社もあります。
また、公務員の場合は人事院規則により、5棟10室以下であれば申告をせずに不動産投資が行えますが、それ以上の規模になると副業とみなされます。そのため、管理会社に管理を委託したり、勤務先に許可を得たりする必要が出てきます。
このような場合、配偶者(妻や夫)がオーナーとなり、世帯として不動産投資を行うケースがあります。そこで今回は、ご主人が会社勤めで奥様をオーナーとして不動産投資をするケースについて解説いたします。

妻に収入がなくても、銀行などから融資を受けられる

自分の妻を不動産のオーナーにする場合、気になるのが「金融機関からの融資が受けられるのか」ということです。妻も会社員ならば問題ないかもしれませんが、専業主婦やパートタイマーなどの非正規雇用の場合、銀行などから融資を受けられないのではないかと考える人もいると思います。
しかし、夫婦は基本的に家計を一つにして生活しています。主婦が不動産投資ローンなどの融資を受ける場合、金融機関側は本人だけでなく家族の属性も審査の項目に入れます。
夫が会社に勤めていて安定した収入を得ている場合や、妻の両親が資産を持っているなどの場合には、家族の属性が評価され融資を受けられる可能性が高くなります。夫や妻の両親にきちんとした収入や資産があれば、妻本人の収入の有無は融資にあまり影響しないケースも多いのです。そのため、もし仮に夫の会社が不動産投資を禁止していても、妻の名義で投資用不動産を購入することができるわけです。
ただし、妻本人の資産がゼロ、もしくはほとんどない場合は、家族の収入がいくら安定していても、不動産投資の経験が無いことなどを理由に融資が受けられないこともあります。借りられることを前提に、購入の手続きを先に進めてしまう前に、一度、金融機関に相談、確認することをお勧めします。

不動産投資経験がない主婦でも低金利で融資する金融機関

妻本人に不動産投資の経験がない、資産がないなどの理由で銀行から融資が受けられない場合は、政府が運営する日本政策金融公庫に融資を申し込むという方法もあります。
日本政策金融公庫では「女性、若者/シニア起業家支援資金」という、事業経験が浅い人や未経験者などに向けた融資制度があります。国が女性の起業を支援していることもあり、また、女性の場合は年齢制限や経験の有無などが問われないため、不動産投資が未経験の主婦でも、融資を受けられる可能性があります。
また、その他のメリットとして、「金利が優遇される」という点が挙げられます。女性が融資を受ける場合、最低でも0.4%の金利を引き下げてもらうことができます。日本政策金融公庫は銀行などに比べて、借入期間が短いのですが、女性の場合は最大15年まで設定できます。さらに、購入する物件によってはフルローンも可能です。
なお、日本政策金融公庫では「投資目的」ですと融資の対象外です。ですので、あくまでも「事業」として不動産を購入し、不動産賃貸業を長期的に行い、家賃収入によって継続的に収益を得るのが目的であることを明確に示しましょう。

妻の名義で買うと節税につながる?!

夫よりも妻の収入が少ない、または妻の収入がまったくない場合は、妻名義で不動産を購入すると「節税になる」というメリットがあります。理由は、不動産を購入する場合、購入者の給与所得が多ければ多いほど、課せられる所得税や住民税の額が大きくなるためです。
だから、専業主婦やパート勤務などで収入がゼロ、もしくは少ない妻の名義で不動産を購入すると、所得税と住民税が増えずに済むというわけです。
さらに、妻の個人名義で不動産を購入するのではなく、不動産会社を設立して妻を社長にするという方法もあります。会社を設立すれば、課税所得が増えても所得に応じた15%か、25.5%の法人税と10%の事業税を支払うだけなので節税につながります。

まとめ

勤務先で副業が禁止されているからといって、必ずしも不動産投資ができないということはありません。
例えば、既婚者ならば家族である妻に協力してもらうことで、不動産を購入することができるのです。もちろんその場合は、妻の名義でローンを組めるかどうかを確認すること、名義人となる妻の同意や協力を得られることが絶対の前提条件となります。
副業禁止の会社に勤めているからといって不動産投資を諦める前に、家族の協力を得ることでできないかどうかを一度相談してみてはどうでしょうか。