不動産投資の基礎講座 「事業用不動産」って何?

不動産投資の目的で購入する物件は、「事業用不動産」に該当します。恐らくこれがどういうものかをご存知ない方もいることでしょう。これから不動産投資を始めようと考えている方には、そのメリットやデメリットが気になると思います。
そこで今回は、事業用不動産とは何か、マイホーム(居住用)として購入する不動産との違いはあるのか、また、投資する際のポイントについてご紹介します。

「収益」が目的の不動産

「事業用不動産」とは、収益を得ることを目的に所有・利用される不動産全般のことを指しています。個人が自身で居住することを目的に所有する住宅などの不動産とは区別されます。
街中で見かける店舗や事務所の入ったオフィスビル、商業施設、企業の工場、研究所、倉庫などの産業施設用地のほかに、賃貸マンション・アパートや投資用一戸建てなど、賃貸経営のために所有する住居用物件も事業用不動産に含まれます。
中でも、毎月一定の家賃収入を得ることを目的とする賃貸マンション・アパートやテナントビルのことを、「収益物件(収益不動産)」といいます。収益物件を用途で分類すると、賃貸マンション・アパート・一戸建てなどの「住居系」と、オフィスビルや店舗・テナントビルなどの「商業系」に分かれます。さらに、1階部分や低層階を店舗・事務所など商業系の用途でテナントに賃貸し、中高層階を住居用のマンションとしているような用途が混在したものも多く見られます。

初心者は「商業系」を避けるべき?

商業系の収益物件は賃借人が事業者や企業となるため、賃料が高い傾向にあり高利回りが期待できます。しかし、店舗・事務所などの種類や用途によって必要な付帯設備の個別性が高いため、物件によっては借り手が絞られるうえ、立地条件が大変重要で賃借人の要求もシビアになってきます。
また、景気変動やテナントの経営状態悪化などの影響で時期を問わず空室となることもあり、空室後すぐに次のテナントが見つかる保証もありません。よほどの好立地でない限りは、入居率の維持が難しく、空室リスクが高いというデメリットがあります。
立地条件の良い商業系の収益物件だと取得にかかる初期費用も相応に高額となるため、ローンを利用して購入する場合はハイリスクだといえます。資金に余裕のある方や、不動産投資の経験が豊富でリスクを熟知している方でない限り、投資初心者が商業系の物件にいきなり投資するのは避けたほうが無難です。

まずは「住居系」がおすすめ

これに対して、アパートやマンションなど住居系の物件は借り手が居住を目的とした賃借人となるため、比較的安定した入居率を期待できます。学生や単身者がターゲットであれば、空室のタイミングも年度末などある程度先読みができます。そのため、景気変動の影響を直接的に受けるリスクが低いといえます。商業系と比べて賃料も低いため、見込みの年間賃料収入は低くなるものの、工夫次第ではローリスクでミドルリターンを期待できるでしょう。
また、一棟マンション、一棟アパートだと大きな初期費用が掛かりますが、最近では区分マンションへの投資が増加傾向にあります。一棟ものよりも初期費用が少額で管理が手軽ということもあり、副業として始めるサラリーマンも増えています。

原則として、不動産投資に住宅ローンは使えない

収益を目的として住居用不動産を購入し賃貸する不動産投資は、賃貸経営という“事業”です。投資用物件は事業用不動産にあたり、ローンを利用する際には事業用のアパートローンや不動産投資ローンを組むことになります。
住宅ローンは、あくまでも自己居住を目的に不動産を購入する「個人」を対象とした融資です。投資対象が住居用の不動産であっても、事業目的である以上は原則として住宅ローンを利用することができません。例外として、自宅兼用の「賃貸併用住宅」を建てる場合に、住宅ローンが利用できることもあります。
興味がある場合は、不動産会社の担当者や金融機関の融資担当者に相談しながら、利用する方法など検討してみて下さい。
なお、住宅ローンの場合、銀行などの金融機関による融資審査では、借入をする買主個人の年収や業種などの返済能力が重視されます。しかし、不動産投資ローンの場合、事業としての採算性、対象物件の収益性が問われます。また、不動産投資ローンは金利設定に幅があり、住宅ローンよりも金利が高くなることも注意が必要です。
もしも、住宅ローンで購入した物件を事業用に使用した場合は、契約違反に該当します。発覚した場合、金融機関から全額一括返済や事業ローンへの借り換えといったペナルティを求められることがありますので、注意してください。