こんな不動産は嫌だ! 絶対に儲からない高利回りの「落とし穴」とは?

不動産投資に関心のある方で、「利回り」という言葉を知らない方はいないでしょう。利回りとは、不動産投資における1年間の収益率を意味します。例えば、3000万円の物件を購入して「年5%の利回り」というと、3000万円 × 5% = 150万円の収益を1年間に生み出すことになります。
利回りだけを考えると、投資家たちは競うように「高利回り物件」を手に入れようとすると思われるでしょう。しかし、たとえ高利回り物件でも、「儲からない」物件が多数あるからです。
今回は、損を出すような高利回り物件の「落とし穴」にはまらないための3つのポイントをお伝えします。

落とし穴にはまらないための3つのポイント

落とし穴にはまらないための3つのポイント

1. 自分の知らないエリアへの投資は危険度大

現在、不動産投資家のための収益物件情報はインターネット上に多数あります。自分の住んでいない遠方エリアの詳細情報も、電話やメールを利用して短時間に把握できるようになりました。高利回り物件についても、インターネットで「高利回り収益物件」と検索すると、全国の情報が瞬時に集まります。
こうした方法だけで利回りの高い物件情報から投資候補を絞っていくと、落とし穴にはまるリスクがあります。なぜなら、不動産投資の基本は「自分が知っているエリアへの投資」です。利回りの高さは関係ありません。
不動産投資の収益は入居者から得られる家賃収入であり、どんなに数字上の利回りが高い物件でも、人が集まらないエリアの空室物件に投資をしてしまえば失敗します。
しかし、地縁がなく状況を知らないエリアについては、数年間の人口動態や周辺状況などといった賃貸ニーズを予想する上で重要な情報を把握しにくいため、今後の賃貸収入の精緻な予測ができません。
利回りが高いというだけで自分の知らないエリアの物件に投資するのは、ギャンブルのようなものとお考えください。初心者は、知らないエリアへの投資は避けたほうが無難です。

2. 「仕組まれた」満室かどうかを見極める

「仕組まれた」というような表現をすると、少し物騒に聞こえるかもしれません。しかし高利回り物件の場合は、仲介会社が物件の売却時期にタイミングを合わせ、多少強引な方法で満室状態にしているケースも多いのです。
例えば、仲介会社がフリーレントや「初期費用ゼロ円」といった入居者に有利なキャンペーンを設けて入居者を集めたとします。部屋を探している人の中には、「とりあえず費用をできるだけ安く済ませたい」「1年くらいしか住まないので初期費用を安くしたい」という人も少なくはありません。
そのため、フリーレントや初期費用キャンペーンで入居者を獲得することはできますが、長期的にみて満室を維持できるとは言えないのです。結果的に「満室の高利回り物件を手に入れたまでは良かったが、購入後2年で入居率が半減してしまい、収益どころかローンの返済も厳しくなった」と、後で泣きを見ることになる可能性もあります。
このような落とし穴にはまらないためには、過去2~3年間の入居者の動き(レントロール)やフリーレントなどのキャンペーンを行ったのかなど、事前に仲介会社に確認しておくことも重要でしょう。

3. 建物を所有するための経費を見積もる

多くの高利回り物件は、新築、築浅物件ではなく、築年数が相当経過しています。それは利回りの計算式を見れば一目瞭然です。利回り(表面利回り)は、「年間の賃料収入 ÷ 物件価格 × 100(%)」で決まります。
利回りを高めるためには賃料を高めに設定するか、物件を安く取得するかしかありません。現実的には、賃料は近隣の相場で決まりますので、強引に高く設定することはないと考えてよいでしょう。そうなると、築年数がかなり経過した物件を安く買うというのが、表面利回りを高くする主な方法となります。
物件に投資する側は、リフォームや修繕費用などの経費がかかる、ということに注意しなければなりません。不動産投資は物件を手に入れて終わりではありません。長期所有しながら、賃料収入を毎月獲得します。
古い建物を手に入れれば、ほぼ100%リフォームや大規模な修繕が発生します。この点を見落として物件を買うと、購入後にこれらの経費だけで数百万円を支払う場合もあります。さらに建物の老朽化により、突発的な費用が発生することもあるでしょう。
突発的な費用をあらかじめ算出しておくことは難しいかもしれません。ですが物件取得後に必要なリフォーム、修繕の費用は必ず事前に見積もっておいてください。そして、物件価格にそれらの経費を加算して利回りを計算しましょう。それでも15%以上の高利回りであれば、割安物件として購入を検討する価値があると判断してよいでしょう。

まとめ

高利回り物件は、「これからも人口の集まる人気地域」「通常の入居者募集で高い入居率となる」「建物に掛かる経費を考慮しても高い利回りを維持している」といった条件を満たしてこそ購入を検討するべきです。利回りという表面的な数字だけに惑わされて投資物件を決定しては、結局失敗する可能性が高くなります。
今回ご説明した3つのポイントを踏まえて、不動産投資の物件を検討してください。