こんな借り方もできる? 不動産ローンの最新情報を公開

不動産投資は初期費用が掛かるため、ローンを組むことが一般的です。借入額も高額になることが多く、ローンの種類によって返済額や今後の金利上昇リスクが変わってきます。
不動産投資で大事なのは、初期費用と日々の経費・支出を抑えること。そして、より高い賃料で、空室をなくし安定的に賃料収入を得ることです。この支出の中で、最も大きい「ローン返済額」をいかに抑えるか、それは不動産ローンを「賢く」組むに限ります。
今回はそんな不動産ローンの種類や最近の動向についてご説明します。

1. 金利の種類について

不動産投資ローンの選択にあたって、まず大事なことはローンの種類をどうするかです。ローンの種類は大きく分けて「変動金利」「固定金利期間選択型」「全期間固定型」の3種類があります。これを1つ1つご説明していきます。

変動金利

<メリット>
・ 金利が低い
変動金利は上記3種類のローンの中で金利が最も低いため、返済額を低く抑えられます。
・ 金利の見直しは5年ごと(5年ルール)
金利自体は半年ごとに見直していますが、実際に返済額が変わるのは5年ごとです。つまり、「金利が大きく上昇したので、来月から〇万円返済額が増えます」といったケースにはならないということです。
・ 返済額変更後も1.25倍まで(1.25倍ルール)
急な金利上昇に伴い、金利の見直しによって返済額が上がったとしても、当初支払額の1.25倍が変更後の返済額の上限になります。
<デメリット>
・ 金利変動リスク
変動金利ローンの最大のデメリットです。住宅ローンは、借入期間を10年、20年などの長い単位で設定する方が多いので、その長期間の中で金利情勢が大きく変わるというリスクがあります。

固定金利期間選択型

<メリット>
・金利をある程度固定できるので安心
指定した期間は金利を固定できるので、その期間中は金利変動のリスクを抑えられます。
<デメリット>
・変動金利に比べると金利は高い
・金利下落の恩恵を受けられない
指定した期間中は、金利がいくら下がろうと金利が固定されます。

全期間固定型

<メリット>
・金利を全期間固定できる安心感
借入希望の全期間金利が固定されているので、将来どのような金利変動があっても返済額増額のリスクはありません。
<デメリット>
・金利が高い
上記3種類のローンの中では最も金利が高いです。
・金利下落の恩恵を受けられない
「固定金利期間選択型」と同様で、返済期間中に金利がいくら下がろうと、金利は全期間固定されます。

2. 投資用不動産ローンならではの注意点について

投資用不動産ローンは、居住用住宅ローンと違い、金融機関が「繰り上げ返済(まとまった金額を一括で返済する手法)」を嫌がります。そのため、例えば繰り上げ返済によって500万円の元本が減ったとすると、その「500万円 × 2%の手数料を支払う」などの費用が別途掛かってきます。
住宅ローンでは、繰り上げ返済が無料でできる金融機関もありますが、投資用不動産ローンの場合は繰り上げ返済のタイミングを見計らい、計画的に行わなければなりません。
つまり、どの種類のローンを組むにせよ、「最初は長い期間で組んでおいて、様子を見ながら繰り上げ返済をする」という考えではなく、当初から、繰り上げ返済をしない前提で、借入期間を決めておく必要があるということです。
また、ローン選びはご自身の「資産」と「不動産から得たい利益の程度」のバランスで考えることが重要です。
例えば、手持ち資金が豊富にありその不動産からの収益がご自身の投資収益の大半を占めているのであれば、多少返済額は上がったとしても固定金利を選び、なるべくリスクを回避するなどを考える必要があります。
逆に、不動産投資額が少額でご自身の投資収益の中で小さいものであれば、リスクが多少あったとしても変動金利にするなど、その不動産の位置付けとご自身の資産状況によってローンを選択してください。

3. 不動産ローンの最新動向

不動産ローンの最新動向
2016年2月に日本銀行はマイナス金利の政策を導入しました。この影響により、3月からメガバンクの10年固定の住宅ローン金利が過去最低の0.80%まで低下しています。不動産ローンの最近の動向として、マイナス金利の影響を考えてみます。
変動金利は、日銀の政策金利に影響を受ける短期プライムレートと連動しており、マイナス金利で政策金利は下がったため、ローンの変動金利も下がることになります。
不動産ローンは変動金利であることが多いため、貸出金利が下がる可能性があります。不動産と同じ「担保ローン」の一つである自動車ローンでも、一部の金融機関で貸出金利が低下する動きがみられています。
なお、ローン金利の低下により、銀行側は貸出利子の利益が減る一方で債務不履行となった場合のリスクが収益に影響を与えるため、審査が厳しくなるのではないかという指摘があります。
これはどちらかと言うと0.1%以下で推移している住宅ローンの話で、より金利の高い不動産投資用ローンに関しては審査の厳格化はさほど問題にならないでしょう。
むしろ、銀行にとって住宅ローンよりも収益性の高い不動産ローンに関する貸付意欲は高まるものと推測されます。不動産ローンにおいて、マイナス金利は審査面や金利面でも有利に働く可能性が高いと言えるでしょう。

まとめ

ローンを組むということに「借金をする」というイメージを持つ方も多いと思います。確かにそういう側面もありますが、「レバレッジを効かせられる」と考えることをお勧めします。
もちろんレバレッジを効かせている分、損害も大きくなるリスクもありますが、今回ご説明したローンの概要を踏まえて、ご自身の身の丈に合ったローンを組み、返済計画を立てていけば、レバレッジの恩恵を受けることができるでしょう。