アパート経営を始めるための初期費用とは何か? どのくらい必要なのか?

昨今、魅力的な投資手法として注目されているアパート経営です。アパート経営を考える時、まずは気になるのが初期費用ではないでしょうか。今回は、アパート経営を考えている方のために、何にどれだけの費用がかかるのかをご紹介しましょう。

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営といえば、通常は一棟の建物を賃貸経営することです。一般的なアパートとは、それぞれ独立した複数の住居があり木造や軽量鉄骨造で建築された低層の建物のこと。そのアパートを入居者に貸し出すことにより、家賃収入を得る賃貸事業です。
通常、オーナーは別の場所に住むことがほとんどですが、仮にオーナー自身もアパートの一室に住み、他の部分を貸し出す場合は、賃貸併用住宅などと呼びます。
これに対してマンション経営は、通常は区分マンション(1棟ではなく部屋ごとにオーナーが分かれる)を賃貸経営することです。比率としては少ないですが、マンション一棟を賃貸経営するオーナーも存在します。
なお、アパートとマンションとの境目に明確な定義はありません。アパート経営、マンション経営(区分・一棟)それぞれ初期費用は異なりますが、本稿では、アパート経営の場合に特化してご説明します。

アパート経営の初期費用とは?

アパート経営で最初に考えなければならないことは、建物を新築するのか、それとも中古で探すのかということです。
新築と中古では、初期費用や後々のメンテナンス費用、さらに融資の受けやすさも変わってきます。オーナー自身の現在の生活環境、将来のライフプランや不動産投資に関する経営方針、最終的な出口戦略などをよく考え、それに適した物件を検討する必要があります。
では、具体的に初期費用を見てみましょう。

1.建物の費用

新築で建物を建てる場合は、本体工事・設備費、屋外電気・給排水・ガス工事費などの別途工事費、外構(造園、駐車場設備等)工事費、地盤改良工事費 、空調設備工事などの付帯工事費、登録免許税、不動産取得税、印紙税、建築確認申請等手数料、司法書士による登記費用、ローン手数料、火災保険料などの税金と諸費用がかかります。
実際のところ、税金や諸費用に比べると建築コストは不透明で分かりにくいものです。アパートの建築費は、建築場所により、建築基準法やその他のさまざまな法律、法令の制約を受けるため、コストが変化するのです。
もちろん、構造や間取りによる違いはありますが、敷地の地盤の状態や、建材を運ぶトラックの横付けが可能かといった、建築現場での条件でもかなり左右されるのです。さらに市区町村での条例の制約もあり、建築業者にしてみても「現地を詳しく見なければどれだけかかるかわからない」というのが本音のところです。仮に、「坪単価XX万円でやります」といった業者がいる場合でも、いざ建築がはじまると追加費用がどんどん積みあがっていく可能性があります。

2.土地の費用

土地を所有していなければ、土地を購入する必要があります。土地の価格は立地で大きく異なります。
時折、地方などで破格の土地を見つけることがありますが、注意が必要です。価格の安い場合は、市街化調整区域の土地であることが多く、一般の人が建物を建てることができなかったりするのです。

3.中古物件の仲介手数料

また、中古物件の場合は不動産仲介手数料がかかります。物件価格によって異なりますが、取得価格が400万円以上の物件であれば、

物件価格 × 3.24% + 6万円 + 消費税

となります。(国土交通省告示第 172 号に基づく)
こうした仲介手数料や税金、諸費用は、物件価格の1割程度と考えておけばよいでしょう。

まとめ

アパート経営の初期費用には上述のような費用がかかってきますが、忘れてはならないのはその後の運営管理のコストです。
初期費用を安くすることに気を取られてその後の維持管理や運営コストが高くなってしまっては、意味がありません。逆に、コストを削ってばかりでは魅力のないアパートになってしまい、入居者が入らないこともあり得ます。
一番の近道は、これらを熟知した専門家からアドバイスをもらい、リスクを減らして経営に乗り出すことだと思います。アパート経営を考える方は、まずはしかるべき専門家に相談してみることをお勧めします。