アパート経営で借入金を活用する方法-適度な借入での節税策とは

「賃貸アパート経営で賃貸オーナーが得られるものは?」と問われると、「家賃収入」と答える方が多いでしょう。また、税金の勉強をしたことがある方は、所有地にマンションやアパートの「上物」が建つことで対象となる、固定資産税と都市計画税の軽減税率を指摘する人もいると思います。
しかし今、「アパート経営による借入金」が注目されているのはご存知でしょうか。今回は、アパート経営とは切っても切れない「借入金」と、相続税の節税の関係についてご説明します。

アパート経営による3つの「節税効果」

1.借入金による相続時の資産の相殺効果

アパート経営時の借入金の節税効果の一つとして、相続時における資産の相殺効果が挙げられます。資産を有している人が亡くなった時、その資産を引き継ぐ人(相続人)に対して課税される税金を、相続税といいます。相続税の対象となる資産は、賃貸アパート経営の際に金融機関などから借りた借入金(負債)があると、資産から相殺できるという特徴があります。

・ 資産1億円で負債0円の場合  :相続税の対象1億円
・ 資産1億円で負債2億円の場合:相続税の対象 − 1億円

(※便宜上、相続税基礎控除などの別要素は考慮しません。)
上の例にように相続税の対象がマイナスとなった場合、相続資産は相殺されゼロとなります。このように借入金の存在は、相続税の対象となる資産の圧縮につながるといえます。

2.不動産の課税評価額の特性

もう一つの節税効果は、借入金の有無にかかわらず生じるものです。相続時において、不動産の評価額は現金と異なる方法で算出され、課税対象額は現金よりも低く評価されます。土地の評価額(相続税計算の基準となる価格)は「路線価(路線に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額) × 土地面積」で計算します。路線価は時価と比較した場合、約8割程度になります。そのため、例えばアパート投資のために時価1億円の土地を購入した場合、その相続時の資産評価額はおよそ8000万円となります。さらに借入を行って土地を購入すれば、上述(1)の相殺効果と合わせて節税のメリットはより大きくなります。

3. さらに評価額を下げる「貸家建付地」による控除

アパートの賃貸経営による資産額の評価減の効果はもう一つあります。賃貸物件を建てた土地を「貸家建付地」といいますが、この貸家建付地であるということも土地の評価額減の要因となります。
貸家建付地の価額は、「土地の評価額(路線価) × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)」 という式で算出されます。この「借地権割合」とは、賃借人が持つ「借地権(土地を借りて利用できる権利)」の割合で、公的書類(道路台帳)に示されています。土地の所有者は、貸家に伴って土地も「貸している」 = 「権利を制限されている」という認識から、評価減の対象となるものです。
借家権割合は全国一律で30%のため、仮に借地権割合が70%のところであれば、上記の計算式により、(1 - 0.7 × 0.3) = 0.79となり、さらに土地の評価額を2割程度下げることができます。

借入金はあくまで借入金なので「適度な」借入を

これまで見てきたように、借入をした上でもアパート経営を行うことは一定の節税効果があります。実際に地主さんに話を聞くと、不動産会社や建築会社の営業担当は「アパート建築の借入金で税金負担を軽減できる」とセールストークをしてくるということです。特に相続税改正後はこれまでよりも課税額が高まることを伝え、営業の勢いも増しているようです。
しかし、アパート経営を検討している方には、少し落ち着いて考えていただきたいポイントがあります。アパートローンなどの借入は、あくまで「適度な」場合に節税効果を持つということです。
借入金は、毎月オーナーに入ってくる家賃収入を見込んで返済計画が立てられます。この計画は、一定以上の入居者がいる前提で組まれるものです。もし入居率が低く家賃収入が少なければ、相続税による節税効果よりもアパート経営による損失が大きくなるため、結局相続税対策になりません。借入にあたっては、アパートの入居率などの十分な検討が欠かせないのです。

次の世代への「負債」とならぬよう

借入金をする上で注意すべきポイントは、借入金は子どもなどの「次の世代」にも影響してしまう可能性があるという点です。賃貸オーナーが50代や60代以降の高齢の場合、借入先となる金融機関は「子どもへの連帯保証」を求めることがあります。アパート経営が順調ならば問題ありませんが、損失が恒常化するようだと「負債」を相続させることになってしまいます。家族で賃貸経営のメリット・デメリットについて話し合うことが大切です。

まとめ

以上、賃貸アパート経営時の借入金の節税効果についてお伝えしました。「借入金の活用は、必ず相続対策になる」と手放しで喜べるものではなく、メリットとデメリットが存在します。適度な借入額と返済計画、綿密な事業計画が必要です。その場合に限り、借入金は効果を発揮してアパート経営が有効な資産活用の手段となるでしょう。