アパート経営でおトクな青色申告とは

アパート経営で得られた賃貸収入は、不動産所得として確定申告を行う必要があります。この際に「青色申告」で確定申告を行うと、所得税の節税対策となります。この青色申告は普段サラリーマンとして給与所得があり、アパート経営を副業として行っている人でも可能です。
今回は、この青色申告についてのメリットや申告時に必要な決算書の作成方法について解説します。

青色申告のメリットとしての青色申告特別控除

青色申告を受ける大きなメリットは、「青色申告特別控除」が受けられることです。青色申告特別控除とは所得金額の計算上差し引けるもので、控除金額は10万円と65万円と2つのケースがあります。
これらの控除を受けるには条件があります。まず10万円の控除を受ける条件は、不動産所得、事業所得、山林所得の3つの所得のうち、どれかの所得があることです。これに対して65万円の控除を受ける条件は、事業所得あるいは事業的規模と認められる不動産所得のある場合に限られます。
したがって、普段サラリーマンで給与所得がある人は、他に副業レベルの所得(通常、雑所得扱い)があったとしても青色申告の対象外です。アパート経営で得られる不動産所得があるのは、節税上有利といえます。

青色申告の適用を受ける要件

青色申告の適用を受けるには、原則として適用を受けようとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の管轄税務署に提出する必要があります。
さらに複式簿記による記帳と、損益計算書や貸借対照表などの決算書の提出も必要です。青色申告を受けるメリットは大きいですが、書類作成などの準備が必要になることを念頭に入れておいてください。
青色申告書の決算書には、「損益計算書」と「貸借対照表」があります。次に、この2つの決算書がどのようなものかをご説明します。

青色申告書の決算書について 『損益計算書』

損益計算書には、収入金額と必要経費を記入します。収入金額は具体的に賃貸料、礼金、権利金などです。また、収入金額の内訳を示す決算書が別にあります。内訳の内容とは賃借人の住所・氏名、貸付面積などで、特にアパート経営の場合は、各世帯の専用部分の床面積を記入します。また、賃貸料として地代や家賃などの収入すべき時期も記入します。
さらに名義書換料や、返還を要しないこととなった保証金や敷金、賃借人から受ける水道料金、電気料金などの収入がある場合はその金額を記入します。収入金額の次に、必要経費を記入します。必要経費には以下のものがあります。
1.減価償却費
減価償却費は、所有している建物の費用を、使用可能期間である耐用年数にわたって経費としたものです。「減価償却費の計算」という決算書が別にあり、減価償却の対象となる建物などの名称や取得金額、耐用年数、償却方法を記入していきます。
2.借入金利子
アパートの取得にあたり、銀行から融資を受けた借入金の利子は経費にできます。
3.租税公課
租税公課は税金の支払いに対する経費です。固定資産税や印紙税などがこれにあたります。
4.損害保険料
アパートの建物部分の火災保険料や地震保険料です。
5.修繕費
アパートの建物部分に対して、通常の維持管理のために支出した修繕の費用、または損傷した部分に対する原状回復の費用です。
6.管理費
アパート入居者の募集費用や、不動産の仲介業者に支払う手数料、不動産管理専門業者に支払う費用になります。
損益計算書では、収入金額の合計と必要経費の合計を記入し、収入金額から必要経費を差し引きした金額を記入します。この差し引きした金額から、さらに青色申告特別控除を差し引いて所得金額を確定します。

青色申告書の決算書について 『賃借対照表』

貸借対照表は、事業者の資産、負債、純資産(資本)の状態を示すもので、「資産の部」と「負債・純資産の部」に分かれています。さらに、期首時点と期末時点の残高に分かれています。
特に気を付けたい項目が、「事業主貸」「事業主借」「元入金」です。事業主貸とは、生活費やその他の家事上の費用、住民税などの必要経費にならない租税公課など、本年中に業務資金から支出した金額の合計額です。事業主借とは、業務用資金として家計から受け入れた金額です。これらのものは、事業主としての個人的な資金と区別するために必要となります。
そして、元入金の期首時点と期末時点の残高は同じ金額を記入します。最終的に、資産の部の合計は負債・純資産の部の合計と一致させます。

まとめ

節税面のメリットが大きい青色申告ですが、その適用を受けるためには上述の要件を満たし、かつ必要な決算書を提出する必要があります。
普段から作業を地道に行い、確定申告の時期に慌てないようにするべきでしょう。不明な部分は税理士などの専門家に早めに相談して、解決しておきましょう。