どのくらいの金利で不動産ローンを組んでいますか?

不動産ローンを組んでいる方にとって、自分の金利は気になるところでしょう。しかし、収入や預貯金の話題を避けるのと同じで多くの方は他人に金利の話はしないものです。金利や諸経費も含め、どんな不動産担保ローンを組んでいるのでしょうか?3人の投資家から話を聞いてみました。

事例1 金利と手数料の低さで選んだAさん

サラリーマン大家として、初めての不動産投資に臨んだAさん。都内に本店を持つ銀行のローンを選びましたが、決め手は手数料の安さだそうです。
「まず目を引いたのが、変動・固定を選べることです。金利は変動で1%以下。固定でも最高9%程度という低金利。私は初心者なので、固定金利が選べるのも非常に安心でした」
選べる固定期間は3年、5年、10年。法人と違い資金力の劣るサラリーマン大家にとって、金利上昇リスクは命取りになりかねません。固定金利を選べる安心感は大きいでしょう。結果的にAさんは3年固定、金利4%での借入れとなりました。
「金利が低いのは魅力でしたが、それ以外に経費面のメリットも大きかったです。事務手数料が約10万円と定額で、繰り上げ手数料も無料。遅延損害金も年利14.6%と低めです。借入期間は最長20年と短めですが、借入額が高額ではないため問題ありませんでした。」
事務手数料は、融資価格の2%程度とする金融機関が多く、例えば5,000万円の借入れだと100万円になってしまいます。よほど融資額が少ない場合は別ですが、多くの場合「定額約10万円」のほうが安価になるでしょう。
返済期間は最長20年と短めの部類ですが、そもそも融資限度額が1億円となっています。比較的少ない額を短期間に返済するのにちょうど良いローンではないでしょうか。Aさんも、物件を増やすなら再び同じローンを利用したいということです。

事例2 金利と柔軟性で決定したBさん

次に、個人事業主として不動産投資を行うBさん。Bさんは保証、融資を専門に扱う会社から借入れを行いました。金利も低水準でしたが、決め手は対応の幅広さでした。
「実質金利は変動で8.650%以内と低め。融資限度額は10億円で、設定されるのは根抵当権。いくつかの理由から資金調達力が高いと判断し、最終的に決定しました」
複数の物件を所有しているBさんは、購入やリフォームなど急に現金が必要になる場合もあり、そのようなとき根抵当権なら柔軟に対応できると考えたようです。遅延損害金は20%と若干高めですが、遅延さえしなければ問題にならないと言います。
「審査日数も最短3日とかなり早い。来店不要というのも大きかったね」
Bさんは個人事業主として多忙な日々を送っています。資金が必要な時、すぐに来店することが難しい場合もあるため、来店不要というのは大きなポイントだったようです。近く、複数の物件ローンをこちらでまとめる予定とのこと。事業者や法人には頼もしい不動産ローンと言えるでしょう。

事例3 金利と返済期間で選んだCさん

続いて、こちらもサラリーマン大家のCさんです。Cさんはまだ若いのですが、このローンが2つ目の不動産投資となります。
「物件が2つになると返済額も増えます。病気や解雇、給与ダウンなどで収入が減るリスクを考慮し、月返済額を抑えたいと思っていました。毎月の返済額を抑えるには、金利よりも返済期間を長くしたほうが確実だと考え、35年返済が組めるローンにしました。それに、ここなら大手銀行が母体だという安心感もありました」
金利が低くなれば毎月返済額は抑えられますが、そもそも変動金利にはリスクがあります。そこである程度金利を低く、かつ返済期間を長くすることでダブルのリスクヘッジを狙ったということですね。
「ローン金利は実質金利で2.99%~15%。金利はもっと低いところもありましたが、そういうところはだいたい返済期間が20年でした。35年ローンにしたおかげで、確実に返済できる額になったため不満はありません」
ただ、Cさんには1つだけ誤算があったと言います。それは、このローンは途中で完済、元金繰り上げ返済をする場合、元金に対して解約違約金(元金の3%)が発生するそうです。
借りる時はコツコツ返済するつもりでしたが、思った以上に収益を得られ、返済期間を短くできそうだというのです。例えば残金1000万円のところで一括返済をすると、30万円の違約金が発生する恐れがあります。
「ほかのローンでも繰り上げ返済は有料だけど、ここの水準はちょっとだけ高め。正直、手数料が高いと繰り上げ返済のモチベーションが下がりますね」
繰り上げ返済の手数料は「元本×2.16%」とする場合が多く、この水準は若干高いかもしれません。とはいえ、Cさんにとって3%という数字は、許容範囲内なので致命的な誤算ではありません。総合的には、ローン選択に後悔はないということです。

まとめ

3つの事例で不動産ローンを見てきました。どの事例も、金利は低いほうが良いというのは同じでしたが、その上で目的や用途に応じて、皆さんが上手に選んでいることが分かりました。金利の幅や返済期間が、一般の住宅ローンよりも幅広い投資用不動産ローン。特色を知り、金利以外の面も重視して選びたいものです。