なぜマイナス金利が導入された後に不動産投資が注目されたのか?

日銀の「マイナス金利政策」が2016年2月16日にスタートしました。導入が発表された1月29日直後には、銀行の株価が下がり不動産関連の株価が高騰するという現象が起きました。
マイナス金利政策の導入後に不動産投資が注目された理由と、マイナス金利政策が今後どのような局面を迎えるのかについて考えてみたいと思います。

マイナス金利とはどんな政策か

今回のマイナス金利政策は、市中銀行などの金融機関が、銀行の銀行である中央銀行(日銀)に持つ当座預金のうち、今後積み上がる残高部分に対してマイナス0.1%の金利を課す政策です。政策導入前は、金融機関の当座預金に0.1%の金利が付いたため、資金運用先の1つとして考えられていました。日銀では、全ての当座預金口座の金利をマイナスにはせず、0.1%、0%、マイナス0.1%と3段階に分け、金融機関の収益が急激に悪化しないように配慮しています。
日銀ではこれまでもゼロ金利政策などの「異次元金融緩和」を行い、中小零細企業向けの融資を伸ばすよう金融機関に働きかけてきましたが、思うような効果は得られない状況でした。そういった背景もあり、市場関係者からは金融機関の融資拡大を促す強いメッセージとしてとらえられています。

マイナス金利で私たちの生活はどうなる?

マイナス金利政策は、私たちの生活にどのような影響を与えているのでしょうか?
簡単にいうと、マイナス金利下ではお金を借りると利息がもらえ、お金を預けると利息を支払わなくてはいけなくなるということです。
仮に、私たちが利用している銀行がマイナス金利になったらどうなるでしょうか。借りれば借りるほど不労所得が増えるのですから、マイナス金利の状態では、必要ない人までローンを申し込み上限一杯借りられるだけのローンを組むようになるでしょう。預金が大量に流出すれば、銀行の収益の大部分を占める手数料ビジネス(預金引出手数料や振込手数料など)にも大打撃を与えます。また必要以上の借り入れを行った人も、新規事業などに手を出さず借り入れ資金を放置して、実体経済の資金の流れを止めてしまうかもしれません。このような状態が続けば、経済は壊滅的な状況に陥ってしまうでしょう。
そのため、日銀のマイナス金利政策は私たち一般消費者と金融機関との金利に対してではなく「中央銀行と金融機関」との間の金利に対するもので、あくまでも銀行同士の話ということなのです。
ただし、今後マイナス金利の下げ幅が進めば、金融機関の企業努力だけでは収益を改善することは難しいでしょうから、新たな収益を確保するため、定期預金の金利をゼロにする、大口預金者を対象に手数料の値上げをするなど、新たな対策を金融機関が講じる可能性は十分あり得ます。
実際に政策の導入以降、メガバンクの普通預金の金利は0.02%から0.001%に引き下げられ、住宅ローン金利も10年固定金利は1%を割るようになりました。高利回りの生命保険にも変化が生じており、新規契約分から予定利率を引き下げるといった対応がなされているほか、安全性の高い公社債などで運用される投資信託「MMF(マネーマネジメントファンド)」では、国内11社全てで新規購入の受け付けが中止され、近く預かった資金を投資家に返す償還手続きに入ると見られています。

マイナス金利の導入で、不動産投資が注目された2つの理由とは?

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冒頭でも触れましたが、日銀からマイナス金利政策の導入が発表された直後、不動産関連の株価は高騰し不動産投資にも注目が集まりました。この理由は2つ考えられます。
一つめは、政策導入による住宅ローン金利の値下がりから住宅ブームに火が付き、住宅市場が過熱状態になると予想されたためです。実際にマイナス金利政策を先行したデンマークでは、借りると「利息」がもらえる住宅ローンまで登場し、住宅価格が大きく上昇、今後ますます激化すると見られています。
二つめは、預金金利が低下し、預金よりも投資にお金を回す機運が高まっているということです。銀行は金利で商売をしています。金利が下がれば収益悪化につながります。その銀行が今、融資基準を甘くして不良債権を増やすようなリスクを負うとは思えません。
そこで注目されたのが、不動産担保ローンです。不動産担保ローンは住宅ローンより金利が高く、何より不良債権が生じるリスクが低いです。また、融資審査が企業融資よりも簡単で人件費や経費を抑制できます。
また、日銀は2016年3月15日の金融政策決定会合で、金融機関の企業への貸出を促すため貸出支援資金などの残高を増やした金融機関には、マイナスではなく0%の金利を適用する新たな金融政策を導入すると発表しました。これにより不動産投資家は、不動産担保ローンでの融資を引き出しやすくなる可能性があります。

まとめ

今回は、マイナス金利政策がもたらした不動産投資への影響について述べました。7月に参院選を控え、政府には選挙前に政策の効果をどうにかして得たいという思惑があると思われます。今のままの状況が続けば、4月、6月の金融政策決定会議でさらにマイナス金利の下げ幅を広げる可能性も考えられます。
不動産投資家にとっては好条件で、融資を受けられる状況が続くと考えられます。しかし参入者の増加で投資物件の価格が上昇しています。特に変動金利の不動産担保ローンを組む場合は、マイナス金利後の金利の上昇局面にも耐えうる優良物件に絞り、投資されることをお勧めします。