マイナス金利によって注目を集める不動産投資に考えられるリスクとは?

日銀が「マイナス金利政策」を2016年2月16日に実施してから1か月半が経ち、その影響は徐々に現れ始めているようです。長期金利はマイナス圏内で推移し、銀行が積極的に融資を行うようになるなど、不動産投資家にとって追い風の状況となっています。「千載一遇のチャンス!」ということで、見送ってきた投資案件に思い切って挑戦してみようと考えている方がいるかもしれません。では、その場合、どのようなことに気を付ければいいのでしょうか?
今回は、マイナス金利によって注目が高まっている今、不動産投資で生じるリスクについて解説します。

マイナス金利って一体どんなもの?

まず、今回のマイナス金利がどんなものなのかを確認してみましょう。マイナス金利は、金利が年-0.1%の円預金に1000万円を預けると、1年後には1万円の利息を支払わねばならず、999万円に目減りしてしまいます。お金を預けているのに利息を取られるという仕組みです。
日銀が今回導入したマイナス金利政策では、金融機関へのダメージをある程度軽減するため、まず日銀当座預金残高を(1)従来通り+0.1%の金利を付与する「基礎残高」、(2)金利がゼロの「マクロ加算残高」、(3)-0.1%の金利付与によって当座預金を抑制する「政策金利残高」、の3つに分けました。
そして、基礎残高を210兆円で固定し、それを上回る40兆円分については、ゼロ金利適用分を段階的に増やし、マイナス金利の適用範囲を10~30兆円程度にコントロールするという方式を取っています。
つまり、マイナス金利の適用は、これまで預け入れていた当座預金ではなく、導入後に預け入れる資金が対象になるということを意味しています。現段階では、私たちが銀行に預けている定期預金の金利がマイナスになったり、銀行で組んだ住宅ローンの金利がマイナスになったりすることはないでしょう。

マイナス金利は不動産投資家にどんな恩恵をもたらす?

マイナス金利の導入で、銀行は一般消費者に利息を払う以外に、日銀にも利息を払うことになります。銀行は二重に利息を払わなくても済むように、多少のリスクと利益が見込める企業や一般消費者に、当座預金の資金を融資するようになるでしょう。融資を受ければ民間の設備投資や住宅市場は活性化し、国民全体の賃金水準が上がって、結果的に景気が回復することになります。政府は、まさにこうしたシナリオを期待しているのです。
マイナス金利による不動産投資家の恩恵は2つあります。
一つめは、上述した通り銀行からの融資が受けやすくなる点です。特に住宅ローンやアパートローンなど不動産が担保となる前提のローンは融資審査がしやすく、貸し倒れなどの不良債権を生み出す割合が圧倒的に低いため、今後も積極的に行われると考えられます。
二つめは、長期金利がマイナス圏内で推移し、過去最低レベルを更新しているということです。長期固定の住宅ローンは長期金利に連動しており、現在は固定金利を中心に驚異的な低金利になっています。低金利は資材調達などのコスト削減にもつながり、供給側にもメリットが生まれると考えられています。ただし、住宅ローンに関しては、2019年6月30日まで住宅ローン減税が適用となっているので今後の変動には注意が必要です。

マイナス金利状態で不動産投資を行う場合のリスクとは?

マイナス金利政策による恩恵により、銀行からの融資が引き出しやすくなり、なおかつ住宅ローンや不動産担保ローンの金利の引き下げが競い合うように行われるとなれば、消費者の購買・投資意欲も湧きますから、「不動産市場がこれからバブルを迎える」とささやかれるのも納得できます。不動産投資の参入者の増加によって、市場に資金が流れ込めば、一時的に不動産価格の上昇につながる可能性があります。これから不動産投資を考えている方は特に注意が必要でしょう。
ローンの貸出金利が「史上最低」の水準になったということは、これ以上下がる余地はなく、いつかは金利上昇の転換点を迎えるものと言えます。特に不動産投資ローンの場合、住宅ローンとは異なり、長期の固定金利で借り入れができるケースは少なく、多くの場合変動金利型となります。そのため、金利の上昇局面に入り利払い負担が増えることは大きなリスク要因となるでしょう。物件を取得する際は、長期の生活設計や最悪の事態を想定した資金計画をしっかり立て、自分にとっての本当の買い時を見極める必要があるのを忘れてはいけません。