地方で勝つアパート経営を目指す。人口減に負けない秘訣とは?

「保育園落ちた。日本死ね」のブログが物議を醸した保育園の待機児童問題。しかし、今の日本はもはや人口減少国家となり、深刻な少子高齢社会に突入しています。それなのに、なぜ保育園に入れない子供たちが、世の中にあふれているのか不思議ではありませんか?
その理由は簡単です。東京や大阪をはじめとする都市部に人口は集中し、小さな子を持つ若い世代も、多くが首都圏で生活しているからです。アパート経営の主なターゲットとなる若者は、ますます都市部に集中しています。現在の日本において、アパート経営を成功させる重要なヒントがここに隠されています。そこで今回は、実は狙い目である地方のアパート経営で成功するポイントをご紹介しましょう。

若者の多い地方中核都市が狙い目

日本全体で人口が減少していても、若年層が減っていない都市では、これからも堅実なアパート経営が期待できます。具体的には、札幌、仙台、新潟、名古屋、大阪、兵庫、広島、福岡などの地方中核都市が有望です。その多くが政令指定都市で、大学や専門学校、就職先となる企業も多く、若年層が進学で集まり、就職でそのまま定住するケースも少なくありません。地方都市での物件探しのポイントは下記の通りです。

1. インターネットに頼り過ぎない

土地勘のない都市での物件探しには、インターネットを利用される方が多いはずです。しかし、物件の中には情報がインターネットに出る前に売れてしまうものもあります。優良な物件情報を入手した仲介会社の多くが、まずは商談中の顧客に紹介したり提携している同業者に情報を流したりして、それでも買い手が見つからない時に初めてインターネットにアップするのです。その方が、余計な手間と時間を節約できるからでしょう。そのため、インターネットだけを頼りに物件探しを行うのは得策とはいえないのです。

2. 信頼できる仲介会社を見つける

インターネットは物件探しよりも、信頼できる仲介会社を見つけることに主眼を置きましょう。仲介実績が豊富でシステムがきちんと整備されているような会社を見つけることが大切です。また、会社のホームページだけでなく、念のためネット上の口コミもチェックしておきましょう。そして、信頼できそうな仲介業者を数社リストアップできたら、直接問い合わせをしてみましょう。

3. 現地に出向き、自分の足で探す

候補地と仲介業者が絞り込めたら、必ず現地に行きましょう。決して、ネットや電話だけで決めないでください。実際に出向いて、若者に魅力的な街なのか、活気はあるのか、賃貸物件の空き状況はどうなのかなど、自分の目で確かめましょう。何度も現地に足を運んで物件を探しながら、信頼できる不動産会社が見つかれば、土地勘がないというハンデは克服できます。

人口減少地域での差別化

人口減少地域だからといって、アパート経営が絶望的なわけではありません。どんな地域にも若者や若い世代のファミリーに人気のエリアは存在します。パイが縮小する中でも、競合するアパートとの競争に勝てれば良いのです。そのためには物件の差別化が重要です。

● 築浅物件

同じような間取りと家賃の物件があった場合、築年数の浅い物件ほど人気が出ます。例えば、10室のアパートが5棟存在し、入居希望者が50人から40人に減った時、5棟すべてで2室ずつ空室が出るのではありません。築浅物件は満室のまま、古いアパートだけに空室が集中するようになります。地方で勝つには、新築や築浅物件であることが重要です。

● リフォームでアピール度をアップ

貸し手市場から借り手市場に移行したエリアでは、借り手にアピールできるような特色が入居率に影響します。壁紙をおしゃれなものに替えたり、ドアノブや水栓、スイッチ類を最新型に替えたり、ちょっとしたリフォームでライバルに差を付けられます。大規模なリノベーションでなくとも、わずか数万円の費用でアピール度が大きく高まるでしょう。

● キャンペーン展開

大学近くのアパートでは、合格発表後から入学前の2~3月が入居者獲得期です。これを逃すと、1年間まるまる空室になる恐れもあります。そこで、この時期には思い切ったキャンペーンを打ち出すのも有効です。礼金・敷金無しのいわゆる「ゼロゼロキャンペーン」や、一定期間家賃を無料にする「フリーレント」などを期間限定で打ち出して、競合するアパートに差を付けます。入居者プレゼントも効果的でしょう。1年間の空室リスクを回避するために、このようなキャンペーンを打ち出す方法もあります。

まとめ

若者人口が減少した結果、賃貸物件は供給過多気味となり、条件の劣る物件から空室と家賃低下の問題に直面しています。勝ち組・負け組がはっきりと分かれる時代に突入したのです。これは、オーナーの努力や創意工夫が、アパート経営を大きく左右することを意味しており、実力のあるオーナーだけが“一人勝ち”する時代ともいえます。そういう意味では、一見不利と思われがちな地方でも、大きなチャンスが眠っているといえます。
人口減だからといってアパート経営をあきらめるのではなく、創意工夫で“一人勝ち”を目指してみてはいかがでしょうか。