経費を増やせば節税できると誤解していませんか? 税引き後利益を大きくする方法

アパートを経営するオーナーにとって、所得税の負担は大きいものです。所得税額は経費を増やすことで抑えられますが、経費を増やすとその分のキャッシュも出ていきます。手元のキャッシュを増やすには、税引き後の利益を大きくする必要があります。今回はその方法について、確認していきましょう。

「経費を増やす」ということ

経費を増やすと、所得税額はどのように変化し、税引き後の利益はどのように変化するのでしょうか。
例えば、家賃収入が2,000万円あり、経費が500万円、所得税率30%とした場合の所得税は、「(2,000万−500万円)×30%=450万円」となります。よって、税引き後の利益は「1,500万円−450万円=1,050万円」です。
これに対して、2,000万円の家賃収入は同じで、経費が200万円増えて700万円とした場合、所得税は、「(2,000万円−700万円)×30%=390万円」となり、所得税は「450万円−390万円=60万円」ほど抑えられます。税引き後の利益は「1,300万円−390万円=910万円」になりました。
税引き後利益を比較すると、「1,050万円−910万円=140万円」減少します。経費を増やすことで所得税は抑えられます。それと同時に税引き後の利益は減少することになるのです。

税引き後利益を大きくする目的

税引き後の利益をなぜ大きくする必要があるのでしょうか。結論を先にいうと、アパート経営をできるだけ長く継続させるためです。アパート経営では、毎年決まった家賃収入が継続するとは限りません。空室になる可能性もあれば、居住者から家賃引き下げの要求が出る可能性もあるからです。
しかし、収入が減っても、毎月の支出はほとんど変わりません。例えば、借入金の返済です。借入金の返済では元金分は経費にできず、利息分のみが経費として計上できます。ただし、通常の返済プランでは利息は年々減少していくので、税金を抑える効果は弱いです。
また、管理費用や固定資産税などの支出は年単位で同額です。もちろん諸費用以外にも修繕費が掛かります。修繕費はアパートの老朽とともに増加していきます。その結果、家賃の値下げが必要になるかもしれません。
つまり、アパート経営を長きにわたって継続しようとすると、家賃収入は減少する傾向があり、その一方で支出の金額は横ばいか、増加していく傾向にあるということです。
所得税を抑えるためだけに無駄な経費を支払い、税引き後の利益を減少させると、結果的には自己資金の減少につながります。家賃収入が途絶えた時に、支払いに回す自己資金がないと、借金をして支払いを行うことになります。

税引き後利益を大きくする方法

アパート経営を継続するために経費を増やして所得税額を抑えるのではなく、税引き後の利益を大きくするために、所得税が高くなりますが家賃収入を増やすことを意識しましょう。そして、できる限り無駄な経費は支払わないようにするべきです。
例えば、先ほどの家賃収入2,000万円、経費500万円の例で、所有する物件数を2倍にして、家賃収入が4,000万円になったとします。経費も同じく2倍の1,000万円とした場合、「4,000万円−1,000万円=3,000万円」の利益です。
仮に課せられる所得税の税率が30%から40%に増えたとしても、税額は「3,000万円×40%=1,200万円」で、税引き後の利益は「3,000万円−1,200万円=1,800万円」です。税引き後の利益を比較すると、「1,800万円−1,050万円=750万円」に増加するのです。
これに対して、4,000万円の家賃収入で、経費を400万円ほど増やして所得税を抑えた場合、「4,000万円−1,400万円=2,600万円」です。もし仮に40%の所得税が課せられると、所得税額は「2,600万円×40%=1,040万円」です。
したがって、所得税は「1,200万円−1,040万円=160万円」抑えられますが、税引き後の利益は「2,600万円−1,040万円=1,560万円」となります。結果的に税引き後の利益は「1,800万円−1,560万円=240万円」減少することになります。
つまり、収入を倍にしたとしても、経費を必要以上に増やすと、税引き後の利益は減少してしまうのです。

まとめ

所得税を減らすために経費を増やすという行為は、誰もがやりたくなる節税方法でしょう。しかし、節税目的だけで必要以上に経費を増やすと、必ずキャッシュの支出が伴うので結果的に税引き後の利益を減少させます。
アパート経営が軌道に乗り物件数を増やして所得税が高くなったとしても、無駄な経費は支払わないようにしてすることは大切です。税引き後の利益を大きくし、自己資金の増額を目指しましょう。