公示地価から考える「都市圏」と「地方」の格差

土地の価格には、「実勢価格」「公示地価(地価公示価格)/基準地価(都道府県地価調査価格)」「相続税評価額(相続税路線価)」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」「鑑定評価額」と、さまざまな種類があります。
中でも、私たちの生活と馴染み深いとされるのが「公示地価」です。2016年3月に発表された平成28年地価公示では、東京都中央区銀座4丁目にある「山野楽器銀座本店」の地価が、1平方メートル当たり4,010万円というバブル期も含めて過去最高となりました。
今回は、土地取引の目安となり、社会・経済の動向を示す指標にもなっている、この「公示地価」について掘り下げるとともに、最新の公示地価から、都市圏と地方でどのような違いがあるのかを考えてみたいと思います。

土地取引の目安になる公示地価

公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が全国に定めた「標準地」(2016年は2万5,270地点が対象)の1月1日時点における1平方メートル当たりの土地価格のことです。毎年1回、3月に公表されます。国土交通省のWebシステムを利用すれば、個人・法人問わず、誰でも検索・閲覧が可能です。
公示地価は、2人以上の不動産鑑定士から得られた鑑定評価(正常価格)を、土地鑑定委員会で審査・調整して決定しています。公示地価は土地の客観的な市場価値を表すだけでなく、公共事業用地の取得価格算定の基準にもなっています。

リーマンショック以来の上昇となった住宅地

2016年の公示地価を分析してみましょう。2016年1月1日時点の公示地価は、全国の住宅地と商業地、工業地の全用途平均が、前年比0.1%のプラスとなり、2008年のリーマンショック以来、8年ぶりの上昇となりました。
用途別では、住宅地の全国平均が前年比0.2%減となったものの、下落幅は縮小し、三大都市圏(東京・大阪・名古屋)では、ほぼ前年並みの小幅な上昇が認められ、地方中枢都市(札幌・仙台・広島・福岡)では三大都市圏を上回る前年比2.3%増となりました。
住宅地の変動率上位順位表(圏域別)を見てみると、東京圏では港区や中央区が、上位トップ10のうち7地点でランクイン。赤坂・麻布、番町とその周辺エリアでは、中古でも価値が下がりにくい一等地の高額マンション、いわゆる、プレミアムマンション市場が好調で、国内外の富裕層が物件の希少性に惹かれて、価格にとらわれずに購入している状況が見られます。
また、月島や勝どきエリアでは、東京五輪を目前にタワーマンションの建設ラッシュが続いており、価格も上昇傾向にあります。マイナス金利政策による低金利も、今後実需を後押ししていくのではないでしょうか。
加えて、大阪圏では大阪市天王寺区、北区、中央区、浪速区、兵庫県灘区、芦屋市、名古屋圏では名古屋市東区、昭和区、日進市、豊田市などで上昇しました。
地方圏の住宅地の変動率は、ニセコリゾートに近く、外国人が別荘地として注目する北海道倶知安(くっちゃん)町が19.2%増だったほか、2011年の東日本大震災による原発事故の影響から人口が急増している福島県いわき市で、地価上昇が確認できました。実際にいわき市では、震災前は空室が続いていた部屋が今では満室状態で、家が足りない状況が続いているそうです。
一方、住宅地の変動率下位順位表(圏域別)を見てみると、東京圏では茨城県常総市水海道、神奈川県三浦市、千葉県我孫子市がランクインしています。これらの地域は、1970~80年代に団塊世代の大量流入を支えた団地やニュータウンが点在しており、住民の高齢化や少子化、住宅の老朽化など、「オールドタウン化」が進行している地域でもあります。特に常総市は2015年9月に起きた東日本豪雨で鬼怒川の堤防が決壊し、市街地の広い範囲が冠水した地域で、こうしたことも下落率に拍車をかけたようです。
このほか、兵庫県西宮市、愛知県美浜町、静岡県焼津市、磐田市、北海道増毛町、古平町、夕張町、札幌市西区と南区の一部などでも下落が確認できました。

商業地の上昇、訪日外国人の影響色濃く

次に商業地の変動率を見てみましょう。商業地の全国平均は前年比0.9%増でした。三大都市圏は2.9%の増加。地方中枢都市は三大都市圏を上回る前年比5.7%増となりました。
変動率上位順位表(圏域別)は、東京圏では上位トップ10のうち、中央区銀座が8つランクインする結果になりました。中国人観光客に代表される “爆買い”スポットである銀座では、訪日外国人客の旺盛な消費に後押しされる形で店舗の売り上げが伸び、賃料も上昇、地価を押し上げていることが読み取れます。
一方、訪日外国人客の増加でホテル不足が深刻化している大阪圏では、上位トップ10のうち大阪市中央区が5つランクインしました。中でも「大阪市中央区心斎橋杉2丁目39番1」の地点の上昇率は、45.1%と急騰しています。大阪圏ではホテル用地の獲得競争が激化していることも、地価上昇の主な要因となっているようです。
名古屋圏ではリニア中央新幹線の開業を控えた名古屋市中村区、西区、中区で上昇が確認できたほか、地方圏では2015年3月に開通した北陸新幹線の影響で、石川県金沢市広岡1-1-18の地点が31.2%上昇しました。また、2016年3月に開通したばかりの北海道新幹線の影響を受けて、札幌市中央区は、地方圏の商業地トップ10のうち、8つがランクインしています。
続いて、商業地の変動率下位順位表(圏域別)です。東京圏では住宅地の変動率下位順位表と同じような結果が見られ、神奈川県三浦市や茨城県常総市などで下落傾向が確認できました。オールドタウン化によって人口が減り、連鎖的に商業施設も衰退したと読み取れます。
また、大阪圏では奈良県五條市で下落したほか、名古屋圏では愛知県知多町、美浜町、地方圏では北海道稚内市・夕張市、佐賀県伊万里市、島根県川本町、広島県世羅町なども下落傾向にあることが分かりました。

市場の隙を突く不動産投資が鍵

2016年の公示地価の分析結果から、地価が上昇しているのは三大都市圏や地方中枢都市が中心で、上昇地点の割合は全体の35.0%にとどまり、45.2%の地点は引き続き下落していることが明らかになりました。
地方中枢都市を除いた地方圏は、住宅地、商業地とも、依然として約7割の地点で下落しており、厳しい状況から抜け出せていません。しかし、北海道倶知安町や福島県いわき市のように、地価が値上がりする地域も確実に存在します。
不動産投資で多くの利益を得るためには、タイムリーに局地的な需要を掘り起こし、市場の隙を突くような不動産投資に挑戦することが必要なのかもしれません。