平成28年度税制改正大綱の不動産及び不動産取引に関する重要ポイントとは?

税制改正大綱とは、翌年度の税制改正法案を決定するのに先立ち、与党や政府が発表する税制改正の原案のことです。通常、毎年12月中旬に発表され、政府が国会に提出する税制改正法案の元となります。
平成28年度税制改正大綱は、2015年12月24日に閣議決定されました。現下の経済情勢などを踏まえ、成長志向の法人税改革、消費税増税に伴う低所得者向け軽減税率、あわせて少子化対策、教育再生、地方創生などを柱とした改正を行うものとされています。

不動産に関する重要なポイント

平成28年度税制改正大綱における不動産関連の大きな目玉は、「空家対策」と「三世代同居」です。以下にそれぞれを税制改正大綱の内容と照らし合わせて見ていきます。

● 空家対策

地方創生の一環として、東京圏への人口集中是正、各地域での住みよい環境の確保を目的とし、空家を売却した際の譲渡所得の特別控除が導入されます。適切な管理が行われていない空家は、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしているとしたものです。
空家の最大の原因は相続に由来するものです。一般的に、親が古くから住んでいた実家の売却は、取得価格が不明、かつ特別控除などがないことから、多額の譲渡益ないし譲渡税が発生します。そのため相続人は空家の売却に二の足を踏み、やむを得ず空家のまま放置するという現状がありました。
そこで、空家の相続人がこれを売却しやすいよう、下記条件を満たせば、居住用財産の譲渡所得に3,000万円の特別控除を適用し、税負担の軽減を図ることができるとしています。
<条件>
1. 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31までに譲渡されていること
2. 昭和56年5月31日以前に建築され、かつ相続開始の直前において被相続人のみが居住していたこと
3. 譲渡対価が1億円以下で、かつ空家が現行耐震基準を満たす、もしくは更地であること

1は、特例の適用期間の要件です。言葉が分かりにくいですが、例えば下記のようになります。
・ 平成25年1月1日に相続が発生 → 平成28年4月1日から平成28年12月31日までに譲渡
・ 平成27年1月1日に相続が発生 → 平成28年4月1日から平成30年12月31日までに譲渡

なお、本特例の適用期限は平成28年4月1日から平成31年12月31日とされており、当該期間を超えて譲渡されたものには適用されません。
2は相続した家屋の要件です。昭和56年5月31日以前、つまり旧耐震基準で建築された家屋であることが必要です。また、区分所有建物には適用されません。
3は、空家として譲渡するのであれば、現行耐震基準に合致するように耐震リフォームすることが求められています。なお建物を取り壊した後の更地にも、本特例は適用可能です。

● 三世代同居

少子化対策の一環で、出産・子育ての不安や負担を軽減することを重要な課題と位置付け、世代間の助け合いによる子育て支援という観点から、三世代同居に対応した住宅リフォームにかかる特例が導入されます。三世代同居に対応したリフォーム工事を行い、かつ平成28年4月1日から平成31年6月30日までの間に居住の用に供した場合について、以下の税制上の特例措置が講じられます。
・ フォーム投資型減税
三世代同居改修工事に係る標準的な工事費用相当額の10%を、その年分の所得税から控除できます。対象工事限度額は250万円となるため、最大で25万円分の税軽減措置となります。
三世代同居改修工事とは、
1. キッチン、浴室、トイレまたは玄関のうちひとつを増設、いずれか2つ以上が複数になる工事
2. 工事に係る標準的な工事費用相当額が50万円を超えるもの(補助金等控除後)

とされています。
・ リフォームローン型減税
増改築などに係るローンの年末残高1,000万円以下の部分に一定の割合を乗じた金額を、5年間、所得税の額から控除できます。三世代同居工事の控除率は2%であり対象工事限度額は250万円となるため、1年間で最大12万5,000円、5年間で最大62万5,000円分の税軽減措置となります。ただし、ローンの償還期間が5年以上残っていることが条件です。

その他の特例措置

上述の2点の他に、下記の特例措置も行われます。
1. 特例措置の2年間延長(平成29年3月31日まで)
・ 特定の居住用財産の買い替え及び交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
・ 居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の繰越控除等
・ 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等
2. 耐震、バリアフリー、省エネに関する住宅リフォーム改修をした場合の特例措置の延長(平成30年3月31日まで)
3. 新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長(平成30年3月31日まで)
4. 長期優良住宅普及の促進に関する法律に基づく認定長期優良住宅を新築した場合における、登録免許税、固定資産税、不動産取得税に関する特例措置の延長(平成30年3月31日まで)
5. 住宅ローン控除等の適用範囲の拡充(非居住者期間中における住宅新築・取得・増改築)

まとめ

平成28年度税制改正大綱の不動産に関しては、主に空家の活用、住宅のリフォームに焦点が当たっています。特例の詳細は、税務署または税理士に相談しつつ、実際の取引で該当する場合は申請してみましょう。