「一棟物件」で安定的に収益を得続けるポイントとは?

不動産投資にはさまざまな方法があります。比較的手軽に始められる「REIT(不動産投資信託)」から、区分所有による「ワンルームマンション経営」「分譲中古マンション経営」、賃貸用の戸建て住宅を経営する「戸建て賃貸経営」、マンションやアパートを一棟丸ごと経営する「一棟物件経営」まで、投資規模やリスク、収益性などはそれぞれ異なります。
今回はその中から、一棟物件経営による投資で安定的に収益を得るためのポイントをご説明します。

主な不動産投資の特徴

冒頭に挙げた不動産投資の中で、REITは不動産を所有せず「証券」を所有するのに対して、一棟物件経営その他の不動産投資は、オーナーが「収益物件」を所有して賃貸経営を行うという事業形態です。
まずは、それぞれの特徴を簡単に見ていきましょう。

● REIT

投資家から集めた資金をプロが不動産に投資し、そこから得られる家賃収入や売買差益から運用コストなどを差し引いて投資家に還元する仕組みです。
数万円から投資でき、運用も不動産に精通したプロがリスクを分散しながら行うため、手堅い配当が期待されます。その分、利回りは低く、また不動産投資や賃貸経営のノウハウは身に付かないため、不動産投資の妙味を味わうのは難しいでしょう。あえて言うなら、ロ―リスク・ローリターンの不動産投資です。

● ワンルームマンション経営

賃貸用のワンルームマンションをオーナーが所有し、入居者に貸し出して家賃収入などを得る投資です。
サラリーマンでも手が届く投資規模で、それなりの収益性も見込めるため、自分年金として投資する方も多くあります。ただし、1戸のみ所有の場合、入居者が退居した時点で家賃収入がゼロになるリスクがあります。家賃収入を当て込んでローンを組んでいる場合、次の入居者が決まるまでは、ローン返済分が家計からの持ち出しになります。
投資規模が小さく空室リスクが高い割には家賃収入に限界があるので、ミドルリスク・ローリターンの不動産投資と言えるでしょう。

● 中古マンション経営

分譲中古マンションを購入して、賃貸マンションとして貸し出して家賃収入を得る投資です。
新築マンションよりも格安に取得でき、しかも中古になっても家賃はそれほど変わらないため、投資利回りが比較的高いのが魅力です。反面、中古ゆえに運用年数が短くなり、建物の修繕費用という懸念もあります。また、老朽化とともに空室と家賃の低下に悩まされる心配もあり、物件を見極める「眼力」が非常に重要になります。
こちらも空室リスクが高い割に家賃収入には限界があるので、ミドルリスク・ローリターンと言えます。

● 戸建て賃貸経営

賃貸用の一戸建て物件を所有して賃貸経営する方法です。一戸建ての賃貸住宅はまだまだ供給数が少なく、賃貸経営では注目されるジャンルです。近年、投資用を念頭に格安で建設できる戸建て賃貸も登場しました。今後は都市部の空き家対策としても期待されています。ただし、家賃収入にはある程度の限界があり、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資と言えそうです。

● 一棟物件経営

マンションやアパートなどを丸ごと一棟経営する不動産投資です。
投資規模が大きくなるのである程度資金が必要ですが、複数の住戸があるため多少の空室が生じても家賃収入がゼロにならないのが魅力です。収益物件の中でも最も大きな家賃収入が見込まれ、かつ空室リスクの分散が可能な点から、ミドルリスク・ハイリターンといっても過言ではないでしょう。
従って、ある程度の自己資金を用意できるのであれば、できるだけ一棟物件を狙った方が、キャッシュフローの面からもリスク回避の面からも有利と言えそうです。

一棟物件経営のポイント

では、一棟物件で安定的に、確実に収益を確保するためのポイントについて、少し見ていきましょう。

● 物件選び

一棟物件は満室経営なら大きな収益が見込める反面、空室率が高ければ損失が大きくなるため、物件選びが特に重要です。
新築であれば周辺に学生が多いのか、ファミリーが多いのか、また、競合物件の状況などをしっかり判断して地域に見合った賃貸物件を計画することが必要です。さらに、周辺物件から判断して無理のない家賃を設定し、長期的な収支計画を立ててから投資総額を逆算しましょう。
中古(オーナーチェンジ)の場合は、現状の空室率をチェックします。満室状態が続いている物件が理想ですが、多少のリフォームや家賃の減額などで満室に導けるかどうかを、シビアに判断する必要があります。

● 返済比率に注意

一棟物件は投資規模が大きく、ローンを活用することが多いでしょう。ローンの活用は、手持ち資金以上の投資を可能にするという意味ではレバレッジを利かせられるとも言えますが、注意したいのが返済比率です。
返済比率とは、収益に対してローンの返済額が何%を占めるかを表すもので、例えば年間家賃収入500万円の物件で、年間のローン返済額が200万円の場合、返済比率は200万円÷500万円で40%となります。
一般に返済比率は
40%未満 = 安全
40%~49% = 比較的安全
50%~54% = 要注意
55%以上 = 危険

と言われています。家賃収入から逆算して、無理のないローン借入額を判断することが大切です。

● 管理会社選び

敷地や共用部の管理も重要です。共用部が荒れると、質の悪い入居者が集まるようになり、家賃滞納や入居者とのトラブルなどから、健全な賃貸経営が難しくなります。実績がある管理会社に管理を委託することがポイントです。
信頼できる管理会社なら、円滑な入居者管理、計画的な修繕計画のアドバイス、適切な入居率アップの方法などを提案してくれるはずです。長期安定経営を実現するには、信頼できる管理会社を見つけることが最も重要と言っても過言ではありません。

まとめ

株などの金融商品に比べて、比較的安全で大きな利益が見込まれるミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資。中でも、最も大きな収益を見込めるのが一棟物件です。
ただし、投資額も大きいので、ミスをすると大きな損失を抱える懸念もあります。ぜひ、慎重な物件選びと無理のない資金計画、そして、信頼できる管理会社選びを心掛けてください。