不動産の価格査定エンジンはどこまで使える!?

不動産の価格がどのように算出されるかをご存知でしょうか。通常は不動産会社に査定を依頼し、周辺事例や実際の物件を確認した後に査定額を出します。しかし、今はインターネットの価格査定エンジンを利用すれば、その場で査定価格がわかります。
「不動産会社の営業マンでも時間をかけて出す査定額なのに、ネットで瞬時に計算された価格で大丈夫なの?」と思う方もいるかもしれません。
結論から言いますと、「参考にはなるけれど、やはり最後はプロの手を借りた方が良い」というものです。では、一体どういうことなのか、今回は不動産価格査定エンジンについて考えてみましょう。

価格査定エンジンの仕組み

不動産価格査定エンジンの仕組みは、どのサービスでも大体同じです。過去の物件取引情報をデータ化し、そのビックデータを独自のアルゴリズムで解析することで査定額を導きます。どのサービスも「直近成約価格との誤差が〇%」など、査定額の正確さを売りにしていることが多いです。
例えば、不動産価格査定エンジンの1つ「イエシル」は、約3,000万件の賃貸情報、売買履歴などのビッグデータをもとに、現在の不動産の価値を査定します。
また、不動産価格査定エンジンの目的が、「スムーズな売買」と「情報の見える化」だとすると、「jikauri」というサイトも似たコンセプトを取り入れています。このサイトは、不動産投資物件を売却したい人が登録をし、それを買いたい人がサイトを介して直接入札するという仕組みを提供しています。「jikauri」の特徴は、「イエシル」と同じように、ビックデータを活用して家賃相場と利回りを算出していることです。購入希望者は、それらの情報などから買いたい物件を判断します。
さらに、ヤフー不動産とソニー不動産が共同で作った「おうちダイレクト」も、居住用の物件で同じような仕組みを運用しています。

価格査定エンジンが査定できない要素はリスク

不動産価格査定エンジンは「参考になるけれども、最終的にはプロの話を聞いた方が良い」と冒頭で述べました。
その理由をわかりやすく言うと、不動産投資では、机上の査定や自分で調べたことだけで物件を判断すると、失敗する可能性が高いからです。
単純に「現在」の家賃や利回りだけでなく、その物件の「将来」はどうなるかということも計算しなければ、投資する物件は選べません。しかし、上述の不動産価格査定エンジンでは、これらのリスクが査定に加味されていないのです。その点については、今までの経験やノウハウが蓄積された「プロの目」が重要になってきます。
具体的に家賃下落リスクには、以下のような要素があります。
・ 周辺にあった施設(商業や学校など)が撤退する
・ 周辺に大規模な新築マンションが安い価格で建築される(競合が増える、相場が下がる)
・ 近隣に隠れた嫌悪施設がある、もしくは作られる
・ 修繕計画など管理面に問題がある
・ 目の前に建物が建った

これらはいずれも現地調査と情報収集しなければ分かりません。しかし、本業を他に持つあなたが、自分一人で情報を収集するのは並大抵のことではありませんし、その情報から将来のリスクを判断する作業は簡単ではありません。
一方、空室リスクとしては以下のような要素があります。
・ 家賃が相場より高く算出されている
・ ミクロの立地(日当たりや眺望など)が悪い
・ 最寄り駅の需要がない場所であった
・ 近隣の駅が開発され、そちらの人気が急上昇した

これも家賃下落リスクと同様、現地での情報収集からある程度は予想できるかもしれませんが、その精度は、経験とノウハウがなければ大幅に下がってしまうことでしょう。
これらの要素はいずれも、不動産価格査定エンジンでは判断できないのです。あくまでも査定エンジンの査定額は、「参考」として捉えるべきで、プロに相談をする前に、物件価格や家賃相場の参考価格として使う程度にするのが良いのです。

価格査定エンジンは「不動産テック」の走り

「フィンテック」という、金融とテクノロジーの融合という意味の言葉がありますが、同様に、不動産とテクノロジーを融合させた「不動産テック」という言葉も、最近よく耳にするようになりました。不動産価格査定エンジンは、その不動産テックの「走り」と言えます。恐らく、同様のサービスは今後も増えていくでしょう。
しかし、不動産は、多くの方々にとって、恐らく生涯で最も高額な商品であり、かつ、景気の影響を受けやすい商品です。また、周辺価格や利回りだけでなく、売主と買主の状況によっても、「価値」が変動しやすい商品であり、だからこそ、ITだけでは判断できないのです。

まとめ

不動産価格査定エンジンの査定結果はあくまで「参考」であり、最終的には、プロとの相談を踏まえて、自ら判断することになります。
「今後の日本経済と景気はどうなるのか」「エリアごとの不動産価格はどうなるのか」「家賃下落や空室のリスクはどうなるのか」といった要素も踏まえて、総合的判断のもとに物件の将来価値は算出されます。「不動産テック」によって抽出された便利な情報を参考にしつつ、プロと相談をしながら、より的確な情報を得ることを心掛けましょう。