親から相続した築30年の木造アパートを活かす方法

長年、賃貸物件として家族の生活を支えてくれた築30年の木造アパート。老朽化も目立つようになってきました。もし、あなたが親からこのアパートを相続したとすれば、どう活用しますか?
そのままの状態で賃貸を続けるのは良策とはいえません。建物が古くなれば、住居としての魅力は落ちます。空室が増え、それが家賃の低下を招き収入が少なくなります。
そして、修繕費が確保できなくなり、どうしても修繕がなおざりになり、建物の傷みはますますひどくなり、空室が増えて…と、こうした悪循環を招きかねません。もちろん建て替えや買い換え、売却といった選択肢もあります。
しかし今回は、リフォームやリノベーションで、築年数の古い木造アパートを活かすポイントについて説明します。

リフォームとリノベーションの違い

リフォームとリノベーションは、いずれも建物を「改修する」「改装する」といった意味ですが、ニュアンスが少し違います。

● リフォーム

基本的に機能や外観を元のように戻すこと
例えば築30年の建物ならば、30年前の姿を取り戻すような改修です。

● リノベーション

過去の姿に戻すのではなく、将来を見据えた改修
例えば、シェアハウスにする、間取りを替えてスタジオタイプにするなど、新しい付加価値を付けて入居者のニーズを取り込みます。立地条件によっては、民泊としての利用も考えられます。

物件の「今」の状況をよく知る

古い賃貸物件の活用におけるリフォームやリノベーションでは、まず「物件の今の状況を知る」ということが大切です。ここでいう「今の状況」とは、ハード面とソフト面の両方です。
ハード面は、基礎や屋根、外壁などの建物の骨組み部分と、流し台やトイレ、浴室などの設備部分にあたります。これらをチェックするには、専門家の協力が必要になりますので、管理会社から紹介してもらいましょう。
ソフト面では、入居者の市場、次の世代の同意、空室状況の確認が必要です。

● 市場

今の家賃と、リフォーム・リノベーション後の物件の家賃との差や、賃貸ニーズの増減などの調査です。管理会社や地元業者から、今の状況をヒアリングしましょう。調査したことが、改修の内容やレベル、コストに影響します。

● 次の世代の同意

物件を相続した次の世代に、賃貸経営を続ける気持ちがあるかどうかの確認です。改修をするか否かの判断を大きく左右しますし、もちろん、改修内容やコストにも影響します。また、改修費用を金融機関から借入する場合には、保証人が必要になるため同意の問題は重要です。

● 空室状況

現在の空室状況を把握するのは、リフォームやリノベーションの工事で、一時的に入居者に退去してもらう必要があるからです。もし空室があれば一時的な移動もしやすいですが、他へ移ってもらおうとすると、立ち退き料などの交渉が必要になります。

できるだけ具体的なアイデアを考える

リフォームやリノベーションは、どれだけ具体的なアイデアが出せるかがポイントです。
例えば、リノベーションでシェアハウスにする場合、リビングルームなど広い共用部分を造ることになりますが、この共用部分を耐震シェルターにするというアイデアがあります。
経済的な理由で大がかりな耐震改修ができない場合に、もし建物が倒壊しても一定の空間を確保することで命を守るのが耐震シェルターです。短期間で設置でき、住みながらの工事も可能。都内25自治体などで助成金の交付制度があるのも魅力です。
その他にも、オシャレな照明機器を設置する、吸音壁紙や防音ボードを貼るなど、入居者の目線で考えて、いろいろなアイディアを出してみましょう。

「賃貸経営をあと何年続けるか」がコスト計算の基本

次に、建物改修にかかる費用対効果の検討です。
築30年の古い建物の改修費用に上限はありません。リフォームやリノベーションによって、賃貸経営を何年くらい続けたいかがコストを判断する基本です。オーナーの年齢や、次の世代の考え方を反映させた将来設計が重要でしょう。
また、建物の骨組み部分の状況にもよりますが、浴室やトイレなどの設備機器を取り換える場合、機器の寿命はおおよそ10〜15年です。したがって長くても15年後には、建て替えや買い換え、売却などの道を選択することになると想定しておきましょう。

リフォーム・リノベーションが持つもうひとつの意味

リフォーム・リノベーションによる築古物件の活用方法について説明しました。
全ての建物において老朽化は避けられません。そもそも築30年の木造アパートをリフォームやリノベーションで活かすことには、限界があります。
しかし、上述したような物件の状況や費用対効果、入居者のことをしっかりと検討しておくことは、その先にある建て替えや買い換え、売却の中からどの選択肢を取るかの指針にもなります。相続した大切な不動産をトラブルなく活用できるよう、ぜひ参考にして下さい。