離婚時の財産分与、ちゃんと考えている? 不動産売却のトラブル回避

共働きが当たり前になりつつある今、マイホームも夫婦で購入するケースが増えています。その多くは、夫が住宅ローンを組み、妻が連帯保証人となる、もしくは、夫婦共有名義として夫婦それぞれがローンを組むという方法です。
いずれも、夫婦が一緒の間はいいのですが、もし離婚するとなるとローンや不動産をどうするのかという問題が生じます。今回は、離婚時における不動産トラブルの原因を解説するとともに、トラブル回避の方法として「売却」という選択肢を検討してみたいと思います。

不動産を売却しないという選択は可能か

離婚していきなり家を売却、と聞くと驚く人も多いかもしれません。「まだローンが残っているのに売れるの?」「妻に家を残して離婚したいんだけど」といった声もあるでしょう。
もちろんローンを完済してから売却する、あるいは夫婦どちらかが離婚後も家に住み続けるという選択もあります。ただしこれらには課題もあります。よくあるパターンを2つご紹介します。

1. 夫が債務者、妻が連帯保証人の場合の課題

例えば、夫が債務者(住宅ローンの借主)で、妻が連帯保証人という場合、連帯保証人である妻は住宅ローンに対して夫と同じ責任を負っています。
そして妻は、他に資力のある連帯保証人を用意したり、魅力的な物件を新たに担保に入れたりしないと、連帯保証人を抜けることは難しいでしょう。金融機関からすれば、返済を請求できる相手が多いほうが安心ですし、離婚は本人同士の事情であって金融機関には関係ないからです。
離婚によって連帯保証人である妻が家を出た場合、夫がローンを支払い続けてくれれば問題ないのですが、万が一返済が滞ると、妻に支払い義務が生じます。
もし逆に、妻が家に残り夫が慰謝料として住宅ローンの支払いを引き受けた場合、夫の支払いが滞った場合に妻に支払い義務が生じるのは同じですが、妻は自ら支払わなければ住む場所を失ってしまうため、事態はより深刻となります。

2. 夫婦共有名義の場合の課題

次に、不動産が共有名義という場合はどうでしょうか。
離婚によりどちらかが家に残り、もう一方が家を出るならば、残るほうの配偶者に持ち分を変更したいと考えるのが自然でしょう。しかし、それには銀行の承諾が必要です。
共有名義の場合、通常は夫と妻がそれぞれ債務者となって別途ローンを組みます。つまり金融機関は、夫婦の収入の合算に対して融資可能と判断し、ローン審査が通っているわけですから、各自のローンが残っている段階での単独名義への変更は難しいでしょう。
また、出ていった配偶者がローン返済途中で亡くなった場合、もし亡くなった配偶者が再婚していれば、再婚相手やその子どもが相続人になるため、トラブルになる可能性もあります。

単独名義での住宅ローン「借り換え」も

このように、ローン返済途中での離婚はトラブルが起こりがちです。しかし、共有名義・連帯保証人でも問題のないケースもあります。妻でも夫でも家に残る配偶者の名義で、住宅ローンの借り換えができればいいのです。そうすれば、借り換え時に連帯保証の解除や共有名義の解消を行うことができます。
もちろん、債務者の資力が十分でかつ健康状態が良好であることが必須です。ローンの残高に見合う収入がなかったり、持病により団体信用生命保険に加入できなかったりすると借り換えはできません。
上述の通り、共有名義の変更や連帯保証人の解除を望む場合には、相応の返済能力が必要となるため現実には簡単ではないでしょう。名義変更や連帯保証の解除がうまくいかなければ、潜在的なリスクを完済まで抱えることになってしまいます。
そこでお勧めするのが、「不動産を売却する」という選択肢です。売却価格がローンの残高を下回るというリスクもありますが、将来的なリスクを抱え続けたくない人は検討の余地があります。

不動産売却のメリットとデメリット

では、住宅ローンが残っている段階で不動産を売却することは可能なのでしょうか?
結論としては、金融機関の承諾があれば「可能」です。結局、連帯保証人の解除や共有名義の解消と同じ壁が立ちはだかるわけですが、経済的に返済が厳しい場合は売却の方向で金融機関と話し合うことをお勧めします。
それは、連帯保証人や共有名義のまま離婚して支払いが滞った場合、物件の競売にまで達してしまう可能性が高いからです。延滞から競売までの期間は金融機関ごとに異なりますが、一般的には6ヵ月程度とされています。
夫(債務者)が自宅に残り、妻(連帯債務者)が家を出るという例で考えてみましょう。元夫が延滞したために元妻に請求が行ったとして、元夫が住む家の延滞金を元妻はすぐに支払うでしょうか。恐らく、そうはならないと考えます。まずは元夫に状況確認や支払いの催促をするでしょう。
しかし、こうしている間にも金融機関は競売を執行してしまう可能性があるのです。問題を先送りせず、離婚時に解決できる「不動産売却」は、それだけで大きなメリットがあるといえます。
その一方で、売却価格によっては住宅ローンが残ってしまう可能性もあります。残額は現金で用意するのが一番ですので、夫婦で折半などしてローン問題はきれいにしておきたいところです。どうしても難しい場合は分割で支払うなど、金融機関との粘り強い交渉が求められます。
離婚時の住宅ローンに関するトラブルや解決策について説明しました。どのような選択をするにせよ、住宅ローンの残った不動産の財産分与は一筋縄ではいきません。
大切なのは問題を長引かせないことです。未解決のまま離婚してしまうと、たとえ問題が発生しなくともお互いに不安定な状態が続くことになります。売却価格によっては困難を伴いますが、避けては通れない道といえそうです。