アパート経営の税金対策! 経費で落とせる5項目とは

アパート経営を行うと不動産所得が発生し、所得税の確定申告が必要になります。この確定申告において経費処理は節税のための大事なポイントになります。
今回は、アパート経営における不動産所得の仕組みと必要経費として処理できる費目について確認してみましょう。

不動産所得の確定申告と税額の計算プロセス

不動産所得がある場合は、毎年2月16日から3月15日までに確定申告書を作成して、税務署に提出する必要があります。
まずは、アパートの不動産売買契約書と必要経費の証明となる領収書を用意します。次に、不動産所得に対する青色申告決算書を使用して決算書を作成します。
青色申告は、通常の確定申告よりも所得税の計算上でメリットが多くなる制度で、必要経費と所得控除の項目、そして、その金額を増やすことができます。不動産所得は、総収入額から必要経費を差し引いて金額を確定しますので、必要経費を少しでも多く計上できると、不動産所得を減少させることができるのです。
また、アパート経営を行う方の中には、サラリーマンと兼業されている方も多いと思います。サラリーマンの所得は給与所得であり、給与所得と不動産所得は「損益通算」が可能です。例えば、給与所得が400万円あり、不動産所得がマイナス100万円だった場合、400万円-100万円=300万円が1年間の総所得になります。
損益通算とは、このように赤字の分を差し引くことで、納税額を低く抑えることができる制度なのです。このように必要経費を多く計上することができると、確定申告は有利になります。
最終的には、その年の総所得から各種の所得控除を差し引いて課税所得を計算し、定められた税率を乗じて所得税の税額は確定します。

不動産所得の必要経費

1. 減価償却費

減価償却費とは、所有している固定資産(建物やパソコンなど)を、耐用年数の期間中の経費としたものです。
例えば、100万円の車両を購入して5年間使用するとしたら、100万円÷5年=20万円ずつを、毎年経費として計上できます。
減価償却には、「定額法」と「定率法」の2つの方法がありますが、1998年4月1日以後に取得した建物に関しては、毎年同額を計上する「定額法」を採用することと定められています。
なお、少額な固定資産の減価償却費については、以下の条件および期間において、経費として計上することができます。
・ 10万円未満の資産については、取得した年に全額を経費に計上できる
・ 10万円以上20万円未満の資産については、取得から3年間で3分の1ずつ均等に計上できる
・ 30万円未満の資産については、青色申告を行う場合に限り年間300万円までの範囲のみ一括で計上できる

2. 租税公課

租税公課とは、税金の支払いの中で経費と認められる項目です。
具体的には、固定資産税や都市計画税、印紙税、不動産取得税や登録免許税など、アパート経営に関連して納付する税金になります。所得税や住民税の納付分は、経費として落とせないので注意が必要です。

3. 交通費

アパート経営では、移動の費用も発生します。具体的には、不動産会社の投資セミナーに参加するための交通費、管理会社やアパート物件の視察、打ち合わせのための移動などです。これらの費用は、交通費として経費で落とすことができます。
また、移動のために車を使用した場合、ガソリン代や高速料金も経費として落とせます。
ただし、自分の都合で用いた費用が混同する場合は、全額を経費とするのでなく、4割程度を目安とするのが良いでしょう。

4. 修繕費

修繕費とは、建物の維持管理のために支出した修繕の費用や損傷箇所の原状回復のための費用です。
ただし、建物部分の価値を高めるための支出や耐用年数を延長させるような支出の場合は、固定資産として計上する必要があるので注意してください。この支出を「資本的支出」と言います。具体的には、以下のものが挙げられます。
・ 建物の避難階段など、物理的に付け加えた部分の金額
・ 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
・ 機械の部分品を、特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、通常の取り替えの部分を超える金額

これらの資本的支出は固定資産となり、その年の修繕費にすることはできません。また、減価償却を行う必要があり、経費として計上する期間が長期になるので注意が必要です。

5. 交際費

アパート経営を行ううえでは、管理会社や不動産オーナー仲間との懇談費用なども発生してきます。これらの費用は交際費として経費で落とせるので、領収書を保管しておくようにしましょう。

6. その他の費用

前述した5項目のほかにも、入居者募集に掛かった費用や不動産仲介業者に支払う管理費も経費として計上することができます。

必要経費をしっかり管理使用

さて今回はアパート経営にかかる経費についてご説明しました。総支出のどこまでを必要経費として計上できるかによって、不動産投資の所得額は変わってきます
オーナーたるもの、小さな経費も決しておろそかにしてはなりません。支出したものに関する領収書を保管しておく習慣を、普段から身に付けておきましょう。
経費として落とせるかどうかの判断が難しい場合は、素人判断はせず、税理士などの専門家に相談するようにしてください。