サラリーマン大家にアパート経営はできるのか

近年、サラリーマンとして働きながら不動産投資を行う人が増えています。現在は、マイナス金利導入による銀行の融資条件緩和により、資金力があまりない人でも不動産投資に参入しやすい環境です。
不動産投資がサラリーマンに好まれる理由として、入居者募集から退去立会いまで、すべてを管理会社にお願いできること、また一般的な副業とは異なり、本業に影響を与えることがほとんどないことが挙げられます。
不動産投資といっても、ワンルームマンションの経営から、アパート一棟、マンション一棟の経営までさまざまです。本業を持つサラリーマンが、一棟に何部屋もあるようなアパートやマンション経営を行うためには、よい「管理会社」が必要です。
そこで今回は、サラリーマンがアパート経営をする上で非常に重要な管理会社の選び方や業務を任せる際の注意点について考えていきましょう。

管理会社の選定は慎重に

「不動産投資は、入居者募集から退去立会いまで、すべて管理会社にお願いできる」と書きました。言い換えると、不動産投資は管理会社に頼る部分が非常に大きいということです。
ワンルームマンションの経営では、マンションに管理組合の管理人が駐在していることが多いため、共用部分の不具合や建物自体の問題についての問い合わせは、管理人を通して管理組合が対処してくれます。
一方、アパート経営では管理人はオーナー自身です。そのため、こうした問い合わせの対応は、すべて管理会社にお願いすることになります。
管理会社の対応が悪いと、入居者は不満に思うでしょう。場合によっては、直接大家に問い合わせや苦情が寄せられるケースもあります。最悪の場合、対応への不満が原因で退去する人もあるでしょう。
逆に、管理会社がしっかりしていれば、入居者の満足度は高くなりますし、現状に不満がなければ退去率も下がります。
それほど管理会社の存在は大きいのです。なので、しっかりとした管理会社にお願いすることが重要です。
管理会社の選定にあたっては、管理を依頼する際の電話やメールに対するレスポンスの速さ、管理契約についての説明の分かりやすさなどをチェックしましょう。
レスポンスが遅い管理会社は、管理を委託した際の入居者の問い合わせや苦情に対する対応も遅い可能性が高く、説明の分かりにくい会社は、入居者への説明も分かりにくいと考えるのが自然です。

「管理会社任せ」は生き残れない

管理会社の選定はアパート経営を成功させるための重要なポイントですが、かといって、すべてを管理会社任せにする経営では、長期的に安定した成功は望めません。アパート経営のポイントを紹介します。

1. 入居者の募集

管理会社とよく相談し、募集賃料に無理はないかを確認してください。「この賃料で早く決めてください」といった要求は禁物です。

2. 入居者からの問い合わせ、苦情

大家として、「できることはないか」を考えましょう。例えば、設備の不具合について、修理に時間がかかるようであれば交換するなどの判断もオーナーには必要です。
「管理会社の仕事なのだから、安く済むように対処しておいてください」といった態度では、対応の遅さからさらなるクレームに繋がる可能性もあります。

3. 退去時の立会い

可能であれば、大家も立ち会って退去の原因を入居者からヒアリングしてください。「住み心地はどうだったか」「不満に思っていたことは無いか」など実際の声を聞いてみましょう。どうしても本業で忙しい場合は、管理会社にヒアリングしてもらう方法もあります。

4. 建物の清掃

月に最低1回は、専門の清掃会社を入れるなどの対応を検討してください。清掃まではサービスに含んでいない管理会社が多いので、対応していない場合は外部発注を検討してする必要があります。
清掃の行き届いていない建物は、管理会社も入居者を募集するモチベーションが下がります。客付けをお願いする以前に、客付けをしたくなるような建物に保つことが重要です。

5. 設備の手入れ

入居者の入れ替わりのタイミングで、交換することで見栄えが良くなるような設備は、積極的に交換してください。少ない費用でも効果の大きい設備交換は少なくありません。
・ 蛇口の(ワンタッチ水洗)交換
・ 照明・電源スイッチの(コスモワイド等)交換
・ 照明のLED化
・ 壁紙の交換(アクセントクロスなど)
・ クッションフローリングへの張替え

「どんなことができるか」を管理会社に聞いてみるのもいいでしょう。自分では思いつかない入居者側目線の提案をしてくれるかもしれません。

管理会社任せではなく、一緒に経営する

サラリーマンとして働きながら、アパート経営を行うことは十分に可能です。ただし、そのためにはしっかりとした管理会社を選ぶことが肝要です。万が一、採用した管理会社に問題があれば、すぐ変更を検討してください。
サラリーマン大家は、経営の多くを管理会社に頼ることにはなります。しかし全部を任せるのではなく、自分も経営者としての自覚を持って、関われる部分については積極的に関わることが大切です。
管理会社と上手にコミュニケーションを取り、お互いによいパートナーとしてアパートを経営することが成功の秘訣でしょう。