意外と知らない? 希望利回りからの不動産価格の算出方法

不動産投資情報や広告案件を見回すと、よく「収益物件! 利回り○%以上!!」というような表記を目にします。また、「希望利回りは○%以上」を購入条件として挙げる投資家の方も多く、「利回り」は不動産投資に欠かせません。
「利回り」の意味を正しく理解することが、成功の第一歩といっていいでしょう。そこで今回は、この利回りについて考えてみましょう。

表面利回りと実質利回り

不動産投資における「利回り」とは、投資額に対してリターン(収益)がどのくらいの割合なのかを示す指標です。大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2通りがあります。
「表面利回り(グロス)」とは、年間の家賃収入の総額を物件価額で割り戻した数値で、%で表されます。この「家賃収入」には、賃貸料の他に貸主が徴収する共益費や駐車場料金なども含まれます。
(表面利回り)=(年間収入総額)÷(物件価額)
一方、「実質利回り(ネット)」とは、年間の家賃収入総額から経費を差し引いた「年間収益」を、物件価額に購入時の経費も加えた「購入費用」で割り戻した指標です。
収入から差し引く経費には、不動産取得税や固定資産税、管理費・修繕積立金などが含まれ、購入時の経費には、登録免許税や司法書士・不動産業者などへの手数料、ローン手数料などの一時金が含まれます。
(実質利回り)=(年間収入―年間経費)÷(物件価額+購入経費)
不動産広告などに使用されているのは、ほとんどが「表面利回り」です。また、年間収入総額は、現実の収入状況ではなく、その物件の満室時の予想収入とすることが多く、これを「(満室)想定利回り」といいます。
想定利回りは、個々の物件ごとに異なるコストや税金を含まないため、単純に算出ができます。また、収入も賃料相場などをある程度反映して設定しているため、他物件との収益性の比較も容易であることから、物件の収益力を大まかに捉える手法として広く使われています。

希望利回りによる価格算出方法と値交渉

収益物件の取引価額の決定においては、近隣物件の取引状況を考慮した相場観や「購入時・建設時の費用にどれだけの利益や償却減を見込むか」というコスト積み上げを重視する考え方よりも、現時点および将来的に、どれだけの収益を上げる物件なのかが、近年は重視されています。
そこで売主は、不動産の近隣取引動向や金利動向を考慮しつつ、想定利回りが、購入希望者の興味を引くレベルになるよう物件価額を設定するようになります。最近の販売資料上では、想定利回りが10%を超えるものはほとんどなく、平均8%前後が主流となっています。
(売却希望価額)=(想定収入)÷(想定利回り)
用途や建物自体に特徴があり、人気のある物件や、地価の上昇が今後も見込まれる物件、築年が新しい物件、駅に近い物件などは、想定利回りでは考慮されない入居率や将来的価値、償却金額といった点が見込まれるため、売却希望価格の想定利回りは低めに設定されます。
仮に年間想定収入が600万円、10室のアパート物件があり、売主希望利回り8%、買主希望利回り10%だとすると
売却希望価額=600万円÷8%=7,500万円
買主希望価額=600万円÷10%=6,000万円

と、1,500万円の隔たりが生まれます。
「中間の利回りである9%で合意しましょう」という業者の提案を受け、実際に購入されるオーナーもあります。しかし、元々の金額が大きいので、簡単には決められないでしょう。

収益の変動要因

収益物件への投資を決定するために想定利回りを確認することは、必要で大事なことです。しかし、それだけでは十分ではありません。より細かく収益性を判断する必要があります。
まずは満室想定収入に対して、実収入はどの程度になるのかを厳しくチェックしましょう。オーナーチェンジの物件の場合は、レントオール(賃貸状況表)を入手して現時点での収入を必ず確認しましょう。
また、築年数の経過により、空室率、賃貸料はともに低下する傾向があります。近隣の賃貸相場を確認して、想定収入が適正かどうかも検討してください。
そして、固定資産税や都市計画税、管理費や修繕費などのランニングコストがどの程度かかるのかも大変重要です。
中古物件の場合ですと、購入後すぐに塗装替えや配管工事などの修繕費が発生して、想定収益の1年分が軽く吹き飛ぶケースもないわけではありません。ランニングコスト、その他の費用を計上して実質利回りを確認することが非常に大切なのです。
さらに融資を受ける場合には、金利の経費計上だけではなく、月々の返済が可能かどうかも、キャッシュフローで確認しておきましょう。その際には、建物価額から試算できる減価償却額は、実際には支出されない帳簿上のものであり、返済金に充てられることを理解しておきましょう。

収益還元法

なお上述のように、その不動産からうまれる「収益」から適正価格を算出する不動産の評価方法を、収益還元法といいます。
(収益価格)=(純収益)÷(還元利回り)
収益価格とは、収益還元法で算出される不動産評価額を表します。
純収益とは総収益から総費用を差し引いたものです。総収益とは、賃貸に関わるすべての収入を指しますが、できるだけ適正なものとするために、空室率も通常5~10%程度を見込む必要があります。
総費用とは、その物件を運用管理するために必要な費用(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料など)を指し、年間賃料の10~20%を見込みます。
還元利回りとは、その物件に期待すべき利回りですが、近隣事例などから適正レベルであることが求められます。

まとめ

さて、今回は不動産投資における、「利回り」と「物件価格」の関係性について説明しました。不動産の投資判断は、まず表面利回りで判断しましょう。そして、条件をクリアした物件について具体的な検討に至る段階で、将来の収益予測を細かく重ねて得られた実質利回りを判断材料にします。
このように段階を踏んで物件を選定することをおすすめします。