しくじり大家に学ぶアパート経営④ 「管理会社選びを軽視しちゃった大家さん」

アパート経営は、立地や建物などの「物件」次第で収益性が決まると考えがちですが、実は「管理」も極めて重要です。
どんなに魅力的な物件でも、適切な「入居者管理」と「建物管理」を行わなければ、高収益・長期安定経営は実現できません。今日のような少子化・人口減少社会では、効果的に入居者を獲得するチカラ(賃貸管理力)がますます重要になります。
そこで今回は、失敗事例をみながら、賃貸管理の重要性について考えます。

入居者管理は収益性に直結

入居者管理とは、入居者の募集や家賃の回収、契約・解約、トラブル処理など、入居者とのさまざまな交渉を行うことです。
一見簡単なようですが、これを円満・円滑に行うためにはノウハウが必要です。経験の少ない大家さんが「自分でもできるだろう」と、自ら入居者管理を行おうとして失敗するケースが時々あります。未経験者が最初から自分で行うことは、入居率が下がる恐れがありお勧めできません。
例えば、大学の近くにある物件で3月になってから退出者が出たとします。空室リスクを十分に計算できていなかった大家さんは、そこから慌てて解約手続きやハウスクリーニングをします。しかし、それでは、新入生の部屋探しには到底間に合いません。
もしかすると翌年までの1年間空室がずっと続き、アパート経営は苦しくなってしまうかもしれません。
さらに、空室を埋めようと、場当たり的に家賃を引き下げたり、入居者審査を甘くしたりすると、質の悪い入居者が集まって、今度は家賃滞納やゴミ・騒音の問題に悩まされるという失敗を重ねてしまうことにもなりかねません。
これを回避するためには、退出の意向を早めにつかむシステムや、トラブルを未然に防ぐ契約書、入居者審査マニュアルをきちんと整備している管理会社に委託することがポイントになります。

長期安定経営を実現する建物管理

アパート経営では、「いかに長く経営を続けるか」という視点も重要です。20年間経営するのと30年間経営するのとでは、収益総額は大きく変わります。
特に、アパートローン完済後にどれだけ経営を続けられるかは非常に重要です。たとえば15年ローンを組み、ローン返済中のキャッシュフローが年間100万円、完済後のキャッシュフローが300万円だとすると、20年経営と30年経営とでは収益総額には差が出ます。
・20年経営の場合・・・(100万円×15年)+(300万円×5年)=3,000万円
・30年経営の場合・・・(100万円×15年)+(300万円×15年)=6,000万円

そして、長期的に安定した収益を確保するためには、建物管理が非常に重要です。
外壁や屋根などの傷みを小まめに修繕して美観を保ち、雑草やゴミのない環境を維持することが、ひいては収益性をも持続させます。建物管理をおろそかにした場合、建物の価値を落とし、長期経営を難しくしてしまうことがあります。
修繕費用を積み立てる仕組みがあり、建物の傷みをいち早く発見・報告してくれるような管理会社を選ぶことが、結局は収益総額を押し上げることにつながるのです。

管理会社は経営コンサルタントのような存在

仮にあなたが腕利きの料理人で、自分の店を出そうとしているとします。「料理には絶対の自信がある。店さえ出せば繁盛するに違いない」あなたはこう考えるでしょうか。
どんなに美味しい料理を出していても、それを知らなければ誰も来ません。SNSで評判が広がることもありません。繁盛店になるためには、ターゲットの多い場所に出店し、広告を出すことも必要です。また、客の目を引くメニュー開発や価格設定、客単価や回転数を上げる仕組みなども用意しなければ、どんなに料理人の腕がよくても繁盛しないでしょう。
アパート経営も同じです。どんなに物件にこだわっても、良質な入居者で常に満室にできる仕組みや管理がなければ、長期安定経営はできません。
大家さんのアパート経営をサポートしているのは、管理会社なのです。言い換えると、管理会社は「経営コンサルタント」的な役割をこなしているわけで、これが、管理会社選びで経営が大きく左右される理由です。

良質な管理会社を選ぼう

一方、管理会社に対する管理委託料は決して大きなものではありません。地道な努力が必要な割には、大きな利益が得られるサービスではないので、建設会社や不動産会社の一部門であるケースがほとんどです。収益事業というよりは、顧客に対するサービスやアフターケアのような扱いといえるでしょう。
結局、大家さんが管理会社の重要性を理解して、そのサービス内容をしっかりと確認しなければ、おざなりに管理しているだけの会社と契約してしまう可能性が高いということです。アパート経営の命運を左右する「管理会社選び」は、決して安易に考えないでください。
しくじり大家に学ぶアパート経営シリーズ
・しくじり大家に学ぶアパート経営① 「レバレッジを利かせすぎた大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営② 「インターネットを鵜呑みにしちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営③ 「空室対策を甘く見ちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営④ 「管理会社選びを軽視しちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営⑤ 「リフォームに我を出しちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営⑥ 「資金管理で失敗しちゃった大家さん」

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