不動産は「道路」が大切! アパート経営で必ず知っておくべき道路のこと

アパートを建てるためには道路が必要です。そしてどのような道路が必要か、戸建住宅の場合とどう違うかを知っておきましょう。そうすれば「用地は購入したがアパートが建築できない」「老朽化したアパートを建て替えられない」などのトラブルを避けることができます。では、詳しく説明していきましょう。

「道路」の原則を知る

建築基準法では、建物のある敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを「接道義務」と言います。この条件を満たしていないと、原則として建築確認を申請しても、許可が下りません。キーワードは3つ、「道路の種類」「4メートル」「2メートル」です。

1. 道路には種類がある

建築基準法では、すべての道路は次のいずれかに該当します。幅4メートル以上のものが、道路として取り扱われます。
● 道路法による道路
国道、都道府県道、市区町村道として認定した道路。いわゆる公道と呼ばれるものです。高速道路は道路として扱われますが、パーキングエリアは別の扱いです。
● 位置指定道路
特定行政庁から、「この部分が道路です」とその位置の指定を受けて、私人が造る道路です。特定行政庁とは、市区町村長または都道府県知事を指しますが、実際は建築の担当部署が判断します。ミニ開発の行き止まり道路がその代表例で、普通は私道です。
● 既存道路
昭和25年の建築基準法施行日に既に存在した道路。公道か私道かは問いません。また、建築基準法施行日の後に都市計画区域に編入された場合は、編入した時点で存在する道路がこの道路に該当します。
● 法令による道路
都市計画法や土地区画整理法などの法令によって造られた道路。宅地開発で都市計画法の開発許可を受けて造られた道路がその例です。また、法令による事業が2年以内に執行される予定があり、特定行政庁が指定したものも、この道路に該当します。実際に道路がなくても、道路があるものと見なされます。

2. 幅が4メートル未満の道路は?

上述の「1」では、すべて幅4メートル以上なければ道路に該当しません。しかし、実際には幅4メートル未満の道路に面して建物が建築されています。それが「42条2項道路」または略して「2項道路」と呼ばれるものです。(「1.」は「42条1項道路」と呼ばれます)2項道路かどうかは、すべて特定行政庁が決めます。これも公道か私道かは問いません。
幅が4メートル未満のため、建築確認を受ける際には将来的に4メートルの幅員を確保することを目的に道路後退、いわゆる「セットバック」の条件を付けます。
セットバックとは、道路の中心線から2メートル後退した線を敷地境界線とすることをいいます。セットバックした部分は、建ぺい率や容積率を算定する際の建築面積には含まれません。また、ここには門や塀も建てられません。
道路を挟んだ向かい側が、川や崖地の場合には、向かい側の道路の境界線から、一方的に4メートルの位置までセットバックしなければなりません。注意が必要です。

3. 2メートル以上接するのはどこの部分?

上述の通り、敷地は道路に2メートル以上接している必要があります。多くの土地はこれを満たしていますが、問題なのが、敷地延長による「旗ざお敷地」です(「敷延」「路地状敷地」ともいいます)。道路に面して間口があり、通路の奥に住宅があるというケースで、この通路部分を「路地状部分」といい、車庫として利用していることもあります。
この場合、道路に面する部分だけが2メートル以上あればいいのではなく、通路の最も狭い所で2メートル以上確保しなければなりません。さらに、自治体の条例で路地状部分の幅が決められていることもあります。東京都建築安全条例では、路地状部分の長さが20メートル以下では、通路幅は2メートル、20メートルを超えると、3メートルが必要になります。1メートルの差は大きな違いです。建物が建ち並んでいる市街地では、簡単に拡げられません。

アパートは「特殊建築物」です

アパートは建築基準法上、「共同住宅」であり「特殊建築物」に該当します。学校や病院、百貨店、工場、倉庫と同じ扱いです。共同住宅とは、一つの建物に複数(2戸以上)の世帯が入居している住宅をいい、不特定または多数の者が利用することや、耐火要求が戸建住宅よりも高いなどの理由から、特殊建築物とされます。そのため、アパートは「敷地が2メートル以上接する」という原則の接道義務が、都道府県の条例でさらに厳しくなっています。
東京都建築安全条例では、アパートの床面積の合計が500平方メートル以下であれば、接道の長さ(間口)が4メートル以上必要になります。原則の2メートルではありません。アパート経営で多くの物件がこれに該当するのではないでしょうか。
さらに、床面積の合計が増えるにつれて、500超~1,000平方メートル以下では6メートル以上、1,000超~2,000平方メートル以下では8メートル以上、2,000平方メートル超では10メートル以上の接道が必要になります。
土地の用途地域によって、建ぺい率や容積率が異なるのはもちろんですが、アパートの床面積の合計次第で、接道義務が大きく変わることも知っておきましょう。
さて、アパート経営が知っておきたい道路の知識を説明しました。見た目だけでは、どの種類の道路なのかは分かりません。購入するアパートが、将来建て替え可能かどうかも道路次第です。道路はアパートに限らず、土地の生命線です。投資の前には必ず調査しましょう。
また、敷地に面する道路が公道であれば維持・管理は役所任せですが、私道であれば維持管理の責任は自分たちです。見えない管理コストがあることに注意が必要です。さらに道路条件が悪い土地では、アパート建築時に資材を運ぶ車両が入らないなどの理由で、建築コスト増も考慮せねばなりません。不動産投資を行う前には、建物だけでなく接している道路についてもよく確認しましょう。