賢い生前贈与としての不動産購入

親や親族から相続した不動産は、条件により相続税が課せられます。この相続税の負担を回避する方法として、「生前贈与」を行い、相続税に代わって贈与税を支払うという方法があるのをご存じでしょうか。そして、この贈与税は一定の条件を満たせば大きく節税が可能なのです。
今回は、生前贈与の制度を活用した不動産購入による節税について確認してみましょう。

「生前贈与」とは

「生前贈与」とは言葉の通り、「(親などが)生きている間に(子などに)財産を譲る」という考え方です。つまり、本来なら相続することになる不動産を、生前の間にいくらか贈与することで相続財産を減らし、結果的に相続税を減らすことができるのです。
もちろん、贈与分については贈与税を支払う必要がありますが、条件によっては贈与税を非課税にする制度もあります。不動産購入時にこの非課税制度を活用することで、相続税と贈与税の対策になるのです。

贈与税の暦年課税と相続時精算課税

上記の贈与税について、もう少し詳しく説明しましょう。
贈与税とは、個人から財産をもらった(贈与を受けた)時、その財産にかかる税金です。贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、後者は一定の要件に該当する場合に選ぶことができます。

● 暦年課税

贈与税は、一人の人間がその年の1月1日から12月31日までの間にもらった財産の合計額から、110万円(基礎控除額)を差し引いた残りの額に対してかかります。この制度を「暦年課税」と呼びます。もし1年間にもらった財産が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。

● 相続時精算課税

もう一つの課税方法である「相続時精算課税」は、原則として60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の推定相続人である、子または孫に財産を贈与する場合に選択できます。
この課税方法では、同じ贈与者からその年の1月1日から12月31日までの間にもらった財産の価額の合計額から、最高2,500万円を特別控除額として控除することができます。この特別控除は複数年にわたり利用できます。2,500万円から控除した残額が翌年以降に繰り越されることになります。
ただし、一度この課税方法を選択すると、同じ贈与者からもらう財産を前述の「暦年課税」に変更することはできなくなります。

配偶者同士の不動産贈与には控除の特例が!

次に、不動産購入による贈与税控除の特例を紹介します。
結婚して20年以上になる夫婦の間で、居住用の不動産(または居住用の不動産を購入するための金銭)の贈与がなされた場合は、その贈与税の計算において最高2,000万円の配偶者控除が受けられます。上述の「基礎控除」110万円と合わせると、合計で最高2,110万円が控除できることになります。
長く連れ添ったご夫婦の間で、旦那様から奥様へ住まいをプレゼントすることが節税対策にもなるということです。
なお、この配偶者控除の特例を受けるためには、いくつかの要件があります。一つは先に書いたように、夫婦の婚姻期間が20年を過ぎていること。また、贈与された財産は「自分が住むための」かつ「国内の」居住用不動産(または購入資金)であること。さらに贈与を受けた人が翌年の3月15日までに、その不動産に実際に住んでいることなどです。また、この控除は同じ相手からは生涯に一度しか受けられません。

親からもらった住宅資金が非課税になるかも

不動産購入にかかる贈与税控除の特例を、もう一つ紹介します。
2015年1月1日から2019年6月30日までの間に、親や祖父母などの直系尊属(自分より前の世代の直系親族)から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、所定の条件を満たせば資金の一部について贈与税が非課税となるという制度です。
ここで言う「住宅取得等資金」とは、贈与を受けた人が自分が住む家の新築、または、今住んでいる家の増改築などに使うための金銭のことです。
こちらの制度も、特例の適用を受けるにはいくつかの条件を満たす必要があります。
まず、贈与を受けた人は翌年の3月15日までに、その資金で実際に家を新築・増改築し、その家に住んでいる必要があります。さらに贈与を受ける人が、次の要件のすべてを満たしている必要があります。
1. 次のいずれかに該当する者であること
イ 贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること
ロ 贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること
ハ 贈与を受けた時に日本国内に住所も日本国籍も有しないが、贈与者が日本国内に住所を有している
2. 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。なお、直系卑属とは子や孫などのことですが、子や孫などの配偶者は含まれません
3. 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること
4. 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること

不動産は大きな資産であり、かつ大切な資産です。ですので、相続における相続税対策は悩ましい問題です。今回説明したように、不動産の生前贈与や住宅資金の贈与を行うと相続税の負担を軽くし、贈与税の負担を軽くすることができます。相続するような不動産や資金を所有している方は、今のうちから計画的に生前贈与を検討していきましょう。