しくじり大家に学ぶアパート経営⑤ 「リフォームに我を出しちゃった大家さん」

30年、40年と長期間に渡るアパート経営では、建物のリフォームによる入居率の維持・向上は重要な課題の一つです。しかし、自分の好みや価値観を盛り込みすぎて、「リフォームをしたら、かえって入居率が悪化してしまった」という大家さんも少なからずいるようです。
今回は、アパートのリフォームを行う際にありがちな失敗例と、満室に導くリフォームのポイントを考えてみましょう。

アパートは大家さんのものにあらず

飲食店などの繁盛店の多くは、店構えや内装、店員の服装から食器まで、誰もが心地良さを感じる店づくりを心掛けているものです。アパートも同じで入居希望者が住みたいと思えるように、リフォームで維持していくことが大切です。
しかし、現実には大家さんの趣味や価値観を盛り込み過ぎてしまい、大多数に敬遠されてしまうリフォームも散見されます。

● ペットと住めるアパート

例えば、猫や犬が好きな大家さんの場合、ペットと住めるアパートへのリフォームを行うケースがあります。
しかし、実際の入居希望者の中に、ペットを飼いたいというニーズがなければ有効な差別化にはなりません。「入居者も、きっとペットと住めたら嬉しいに違いない」そんな大家さんの思いやりが空回りしてしまった事例です。
もちろん、「近隣でペットと住めるアパートが大人気」「入居希望者から、ペット飼育の可否をよく質問される」といったニーズをつかんでのリフォームなら有効です。しかし、単に大家さんがペット好きだというだけでリフォームするのは、避けた方がいいでしょう。

● 女性専用アパート

女性にターゲットを絞り込んだ、女性専用アパートへのリフォームもよく行われます。「ターゲットを絞る」という大家さんの戦略事態は悪くありません。
しかし、いくら女性向けといっても、あまりにメルヘンチックであったり、装飾が過剰であったりすると、逆に多くの女性から敬遠されてしまうという失敗もあります。外観やインテリアは好き嫌いのないオーソドックスなものにとどめましょう。
セキュリティやプライバシーといった、特に女性の関心事となっている点について、差別化・付加価値アップを図った方が効果的ということもあるのです。

● デザイナーズマンション風アパート

コンクリート打ちっ放し風や、赤や黒で統一したインテリアなど、最近の若者に人気の斬新なインテリアにリフォームするケースもよく見られます。
しかし、そのような感性を持つ入居希望者数が少ない場合は、内見には来てもなかなか契約に至らないという事態にもなりかねません。立地によっては、若者だけではなく、性別・職業・年齢に関係なく、幅広い入居希望者に受け入れられるインテリアの方が、契約に至る可能性が高まるものです。

失敗しないリフォームのポイント

このように、大家さんが入居者のために良かれと思って踏み切ったリフォームが、実は大家さんの“我が出てしまっただけ”の「しくじりリフォーム」になることがあります。それを回避するための、2つのポイントを紹介しましょう。

● 管理委託会社に相談

入居希望者のニーズを最もつかんでいるのは賃貸管理会社でしょう。
まずは管理会社に相談し、入居希望者からはどのような要望があるのか、周囲で人気のアパートはどんな特徴があるかなどを教えてもらいましょう。さらに、具体的なリフォームイメージが浮かんだら、管理会社に意見を求めましょう。
リフォーム費用を掛けてでも、十分にメリットがあるものかどうかを、プロの視点でチェックしてもらうのです。管理会社としても、契約率が高くなるリフォームは望ましいことなので、決して協力を惜しまないはずです。

● 好き嫌いの出るものは無難に。住設機器で差別化

外壁の色やデザイン、床や壁紙の色・デザイン・テクスチャーについては、好き嫌いが出るものです。一部の入居希望者には熱烈に支持されても、大多数の入居希望者に敬遠されるようでは意味がありません。好き嫌いが出るものについては、オーソドックスなものにとどめるのが無難でしょう。
その代わりに、シャワートイレやIHヒーター、エアコンなど住設機器の付加価値をアップすれば、誰もが魅力を感じるようになります。
アパート経営においてリフォームは、長期にわたり満室経営に導く上で極めて重要なテコ入れ策です。しかし、大家さんの中には、自身の趣味や価値観をリフォームに盛り込み過ぎてしまい、かえって契約に至らなくなるというケースも散見されます。
当然のことながら、入居者の目線でリフォームを行うことが鉄則です。その際には、賃貸管理会社に意見を求めて、入居希望者のニーズをつかむことが大切なポイントです。我流ばかりを良しとせず、本当に喜ばれる賃貸住宅の経営を目指してください。
しくじり大家に学ぶアパート経営シリーズ
・しくじり大家に学ぶアパート経営① 「レバレッジを利かせすぎた大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営② 「インターネットを鵜呑みにしちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営③ 「空室対策を甘く見ちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営④ 「管理会社選びを軽視しちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営⑤ 「リフォームに我を出しちゃった大家さん」
・しくじり大家に学ぶアパート経営⑥ 「資金管理で失敗しちゃった大家さん」