民泊解禁か!? アパート経営で気を付けるべきこと

訪日外国人観光客、いわゆるインバウンド需要は、2016年にも2,000万人を超えることが確実となりました。2020年の東京オリンピックを控え、ますます増加すると期待されています。一方で宿泊施設の不足は顕著で、都心部や観光地ではすでにホテルや旅館の予約が取れない、宿泊費が高騰するなどの現象が続いています。
そのような環境下で昨今注目を浴びているのが、空家や空室を個人が宿泊施設として貸し出す「民泊」です。Airbnbを代表とするインターネットサービスにより、日本でも急速に普及してきた宿泊形態です。国も後押しする民泊の状況について、アパート経営者が気を付けておきたいポイントを取り上げます。

民泊新法への流れを知る

民泊の急激な発展に伴い、トラブルや諸問題の懸念も大きくなってきています。主な問題点を以下に挙げました。
・ 実質上の宿泊施設であるにも関わらず旅館業法上の免許を受けていない民泊が多い
・ ゴミや騒音・お香の匂いやコーランの音といった文化の違いから起こる近隣との苦情問題
・ 管理規約や賃貸契約などで転貸禁止の規定があるのに民泊施設を運営するケース
・ 素性のはっきりしない旅行者を長期宿泊させることでテロ組織などに利用される危険性
・ 衛生管理の不徹底

こうした問題やトラブルを未然に防ぎ、民泊の健全な発展を目指して、政府は民泊に関する新しい規定を策定しようとしています。2016年6月20日に「『民泊サービス』のあり方に関する検討会最終報告書」が発表され、民泊に関する規定の原案が策定されました。
民泊事業に対する法整備、いわゆる「民泊新法」が施行されると、参入者も増え、まさに民泊解禁の時代になることが予想されます。

民泊新法の概要とは

最終報告書で提言された内容について、簡単にまとめてみました。

1. 目的

民泊の健全な普及、多様化する宿泊ニーズやひっ迫する宿泊需給への対応、空き家の有効活用

2. 民泊の位置づけ

住宅を活用した宿泊サービスの提供
1日単位:7泊8日未満の宿泊は禁止などの宿泊日数規定はない
「一定の要件」の範囲⇒既存の旅館業法とは異なる「住宅」に対する規定
・ 年間提供日数に上限設定(180日以下で詳細別途決定)
・ 旅館業法で営業不可である住居専用地域も可
・ 地域の実情に応じ条例などにより別途規制を可能とする
・ 「一定の要件」を超えるものは旅館業法に基づく営業許可が必要

3. 運営者の規制

家主居住型(ホームステイ)と家主不在型に分けて規制
家主居住型
・ 原則として住民票のある住宅提供者が住宅の一部を利用者に提供
・ 住宅提供者による管理が可能なこと
・ 行政庁への届出による民泊実施が可能
・ 義務規定の明確化
・ 法令違反・義務違反などの場合には、業務停止命令や罰則
家主不在型
・ 出張やバカンスによる不在も含む
・ 管理者に管理を委託することが必要
・ 管理者は、行政庁への登録が必要
・ 管理者に対しても、業務停止命令や罰則を適用

4. 仲介業者の規制

仲介事業者は行政庁への登録が必要
違法な民泊のサイト掲載禁止、行政当局への情報提供義務
登録取り消しなどの罰則規定
詳細はまだ不確定なところが多いですが、骨子はおおむね上記の通りになると見込まれています。

アパート経営で留意すべき点とは

民泊解禁がいよいよ迫っている時代、アパート経営者としては2つの異なった立場が考えられます。民泊事業に参入したいと考えるオーナーと、逆に民泊に利用されるのは困ると考えるオーナーの視点です。
それぞれの視点で、留意すべき点を考えてみましょう。
民泊新法の施行により参入障壁が減ることから、空室の有効活用ができるようになります。アパート全体を民泊施設としてリフォームすることも可能でしょう。
アパート経営者が民泊参入時に留意しなければならないポイントを以下に列挙します。
1. 対象物件の地域が、条例などで民泊禁止や追加の条件指定となっていないか
2. 営業日数が年間提供日数上限未満で採算が取れるか
3. 管理規約で民泊禁止条項などが盛り込まれていないか
4. 信頼できる管理者に委託することができるか

民泊新法では、条例などで対象地域を民泊禁止にしたり、より厳しい規定を追加したりすることが可能となる見込みです。自身の物件所在地に規定があるのかを確認しなければなりませんし、管理規約で民泊を禁止していないかのチェックも必要です。
民泊の開始にあたっては、さまざまな投資や経費が発生します。宿泊料も既存のホテルや旅館より安く設定せざるを得ません。民泊新法による年間提供日数は180日以下で180~90日となる見込みが高く、稼働日数を考えて採算に合うかどうかを検討しなければなりません。営業日数を多くしたければ、民泊ではなく旅館業法に基づき、簡易宿所などの免許を取る必要があります。
また、一般的なアパート経営者は当該物件に居住していないことが多く、その場合は家主不在型の民泊になります。その実施には管理者を選定し委託することになり、信頼できる管理者を見つけることが実際の運営には重要となるでしょう。
一方、住宅環境の保全という観点から、「民泊は好ましくない」「自分の物件で実施されたくない」というオーナーは、旅館業ができなかった住居専用地域でも民泊が可能となる点に留意する必要があります。
従来は法律で守られていた住環境ですが、地域の意見を取りまとめ、民泊を禁止するなどの条例を制定するよう働きかけない限り、新法施行後は民泊営業が可能となります。転貸による民泊を防ぐには、既成事実化させないためにも、施行前に明確に管理規約や賃貸借契約で、転貸や民泊禁止の条項を付加しておく必要が出てくるものと思われます。

民泊についての心構えをする

政府は今秋の臨時国会での法案成立を計画していましたが、2016年9月19日付けの日本経済新聞によると、民泊解禁のための新法は2017年の通常国会での提出目標となり、先送りされた。しかしながら、民泊と自分は関係ないと思っているアパート経営者にとっても、それは「対岸の火事」ではなくなるのです。