中古から新築へ! 新築アパート投資のメリットとは

ここ数年、中古アパートの価格上昇が続いています。金融緩和により、一般のサラリーマンの方でも不動産投資に参入しやすくなり、中古アパートを購入したいと思う人が増えているためです。また、当然ですが、新築アパートの建築を検討している方も増えています。
そこで今回は、不動産投資における中古アパートと新築アパートそれぞれの留意点を踏まえ、新築アパート投資の中でも、土地から探してアパート建築をするメリットについて紹介します。

中古アパートの現状と購入時の留意点

中古アパートは既に入居者が入っており、賃料収入も実際に支払われている実績があるため、投資への安心感があります。価格上昇が続いているといっても、新築よりも緩やかな傾向にあり、売主も一般のサラリーマンや投資家の方が多く、価格交渉の余地があります。初めてアパートを購入する方にとっては、新築アパートよりもメリットがあるように感じる方が多いのも無理はありません。
しかし、最近の価格上昇により、確実に新築アパートと中古アパートの価格差は小さくなっています。数年前までは、東京23区内で利回り10%を超える中古アパートを見つけることは可能でしたが、現在は難しいでしょう。たまに見つけられても、借地物件やシェアハウス運営などの場合がほとんどです。
不動産売買のサイトでは、耐用年数(木造であれば22年)以内の場合、東京23区内の中古アパートは利回りの高いもので8%、低いもので5%以下となっています。利回りだけを見ると新築アパートとあまり変わりがないようです。
また、中古アパートの購入では賃料や販売価格ばかりに目が向いてしまいがちですが、修繕費についても考える必要があります。購入検討中の中古アパートに対して、設備がどの程度劣化しているのか、その修繕にどの程度の費用が必要なのかを、事前に考えておく必要があります。

新築建売アパートの留意点

中古・新築の利回りの差が小さく、さらに中古アパートは修繕費を考えなければならないとなると、新築アパートの方にメリットがあると感じる方もあると思います。
ただし、新築アパートでも、建売の場合は留意する点があります。それは、近年販売されている新築アパートは1部屋当たり20平方メートル以下で作られているものが多いということです。中には15平方メートルを下回る部屋もあるようです。
理由は1部屋の面積を小さくし、部屋数を多くしようとしているからです。15平方メートルの部屋だからといって、その賃料が30平方メートルの部屋の2分の1になることはありません。一般的に部屋を小さくすると、単位面積当たりの賃料単価は高くなります。こうした手法で利回りを高めにし、販売しているケースがあります。

土地から探す新築アパート投資のメリット

このように建売の新築アパートは部屋を小さく作る傾向にありますし、中古アパートも安定した賃貸需要が見込める地域では、売りに出たとしてもすぐに売れたりするのでなかなか購入できません。
こうした現状を考え、土地から探して新築アパートを建築することも考えてみます。これには、次のようなメリットがあります。

1. エリアを選択しやすい

好条件の揃った中古・新築建売アパートを、希望のエリアで購入することは非常に難しいです。一方、土地から探すアパート建築であれば、築古の中古戸建を解体してアパートを新築することもできるため、エリアの選択肢が増え、希望通りに建てられる可能性が高くなります。
さらに1981年以前の旧耐震物件については、解体して新築する場合の助成金を支給している市や区が多くあります。

2. 希望する部屋の広さで建築できる

先に新築建売アパートの面積について触れましたが、入居者は同じ賃料相場であれば、より広い部屋を求めるのは言うまでもありません。
新築アパートは、建売と違って自分の希望する大きさの部屋を建てることができます。

3. リーズナブルな価格で建築できる

建売アパートは、業界に精通している企業が販売しています。また、中古物件では、所有者が売却価格を決めるので、リーズナブルな価格で購入できるケースもあります。
しかし、新築アパートの場合は、営業費などが上乗せされない純粋な建築費用で建てられるので、条件次第では、中古アパートを取得するよりも高利回りの物件を手に入れることができるのです。
中古アパートの価格上昇が続いている近年、条件の良い物件を見つけることはなかなかできないでしょう。そのような状況の中、エリアや間取り、価格を妥協して購入する前に、土地から探すアパート建築の検討をお勧めします。
アパート経営は長い時間をかけて行います。可能な限り妥協はせずに、長く大切にできる物件を購入することをお勧めします。