不動産投資型クラウドファンディング「TATERU Funding」を徹底解説

クラウドファンディングは、日本では2013年に登場し、現在も急拡大している投資形態の一つです。
どんな投資を行う際にも、投資商品の特性やリスク、運営元の利益構造や運営方針をよく理解したうえで投資を行うことが重要です。
今回は、クラウドファンディングの中でも、上場企業のインベスターズクラウド社(※2018年4月1日、株式会社TATERUに社名変更)が運営する「TATERU Funding(タテルファンディング)」について、解説と分析を行ってみたいと思います。

TATERU Fundingの魅力とは

簡単に説明すると、TATERU Fundingは、不動産投資に特化したクラウドファンディングです。
不特定多数の投資家から資金を集め、アパートを経営し、賃貸収入を投資家へ分配するという仕組みで、予定分配利回りは約3~5%となっています。他社からも同じような仕組みのサービスが提供されているので、投資スタイル自体が特に新しいわけではありません。
では、TATERU Fundingならではの魅力はどこにあるのでしょうか。3つの魅力について説明します。

1. 投資対象が明確

TATERU Fundingは投資対象が極めて明確です。第1号は「愛知県名古屋市中村区並木二丁目」に建てられているアパート、第2号は「大阪府堺市堺区東湊町三丁目」に建てられているアパートとなっています。また、2018年3月にファンド募集が完了したキャピタル重視型 第10号および第11号ファンドについて、第10号は「埼玉県八潮市八潮一丁目31番30ほか(地番)」に建てられるアパート、第11号は「愛知県名古屋市守山区小幡南二丁目1525番ほか(地番)」に建てられるアパートで、いずれもIoTデバイスを搭載したIoTアパートとなっています。
住居系不動産のため、ホテルやビル系の不動産投資クラウドファンディングよりも安定稼動が期待でき、稼働率(入居率)も明確です。

2. 投資期間が短い

TATERU Fundingのファンドは、いずれも運用期間が1年以内(2018年現在では期間3か月のファンドが多い)で、他の不動産投資クラウドファンディングよりも短い期間で設定されています。
運用期間が長ければ長いほど、当初の想定と実際の運営結果が乖離していく可能性は高まります。

3. 手数料が発生しない

TATERU Fundingでは投資するにあたり、申込手数料が掛かりません。また、いつでも解約可能で解約手数料も無料となっています。
ところが、他の不動産投資型クラウドファンディングでは手数料が掛かるものが多く、解約については手数料以前にそもそも途中解約できないものがほとんどです。

TATERU Fundingを分析

ここまで、TATERU Fundingならではの魅力を解説しました。ここからは、投資リスクについて2つの側面から分析していきます。

1. 物件の空室リスクはどうか?

不動産投資において空室リスクは非常に重要な問題です。TATERU Fundingでは、このリスクをどのように考慮しているのでしょうか。
上述の第2号物件を例にとると、最寄り駅は南海本線・湊駅。湊駅から徒歩7分、築5年未満、空き室時には賃料5万円以下で募集しています。
同じ条件で情報サイト「HOME’S」を調べてみると(2016年9月10日時点)、まず最寄り駅が同じ登録物件が502戸。「駅徒歩7分以内」の条件で絞り込むと87件に減少、「築10年以内」という条件を追加すると23件となりました。
駅近の新しい物件としては、競合相手が少ないことが分かります。さらに「家賃5万円以下」に設定すると検索結果は3件まで絞られました。
結論を言えば、競合物件が非常に少ないため、空き室リスクもかなり低いことが期待できます。

2. 運営元は利益を出せているか?

投資家がクラウドファンディングで利益を得るためには、運営会社が収益物件でしっかり利益を出せているかどうかが重要になります。
やはり、運営会社の利益構造が見えない投資は危険です。なぜなら、実際に投資を行っていない場合や、資金を別の用途に使っているおそれがあるからです。
例えば、TATERU Fundingの第2号物件を見てみましょう。
この物件の専有面積は19.69平方メートル程度、また賃料は約4万9,000円です。8部屋の構成なので、単純計算で年間賃料は470万円程になります。
アパートへの出資総額は6,100万円で、出資金を4,270万円集めています(1,830万円分は劣後出資として運営会社が出資)。配当5%を予定しているので、配当金の支払いは213万円となります。
仮に満室経営が続けば、運営会社は、1,830万円の出資に対して257万円(賃料収入470万円-投資家への分配金213万円)を得ることができます。これは利回りにして14%、高利回りの事業となります。
仮に年間の稼働率が80%であった場合でも、賃料収入は376万円。投資家への分配後利益は163万円となり、利回りにして8.9%の事業となります。
実際には入居者募集の仲介手数料が発生しますし、建物の減価も計算に入れる必要がありますが、お互いにメリットがもたらされるWIN-WINの投資といえそうです。

まとめ

インベスターズクラウド社(※2018年4月1日、株式会社TATERUに社名変更)はTATERU Funding立ち上げの経緯について、「多くの人に10万円から投資できる不動産投資を体感し、1棟アパートオーナーへのステップアップを目指してほしい」と述べています。いわばTATERU Fundingは不動産投資への第一歩というわけです。
※2018年現在は、1口1万円から出資が可能です。
さて、今回はクラウドファンディング「TATERU Funding」について解説しました。
本稿内でもご紹介したとおり、2018年3月にキャピタル重視型 第10号および第11号ファンドの出資募集が完了しましたが、今後も新たなファンド組成がされていく予定です。興味のある方はまず会員登録をしてみてはいかがでしょうか。